楼市升温声中 出乎市场预料 非有地住宅发展费下调2％

Source : 《联合早报》September 1, 2009

尽管本地楼市在过去半年里已恢复“升”气，政府昨天却出乎意料地把公寓与共管公寓（非有地住宅）未来半年的发展费（development charge）平均下调2％。

此外，接下来六个月里，政府也只对商业地段、酒店与医院用地以及工商业区商业用地稍微作出调整，平均下调4％，其他用途土地的发展费则保持不变。

市场人士认为，从小幅度调整来看，政府相信很难为前景不明的楼市估价，也不愿干预，因此选择采取谨慎的调整。不过，对于非有地住宅土地发展费的下调，一些分析师感到不解。

卓登新达（Chesterton Suntec）研究部主管陈瑞谨说：“过去几个月，我们一再见证私宅市场升温的情景。新项目叫卖、价格一再被调高的情况不是孤立个案，而是如鸟群般涌现。在这样的情况下，政府为何选择继续将公寓土地的发展费下调？再来，2％至4％的调整微不足道，不会吸引发展商进场，这可能反映了政府对本地楼市前景不是很有把握。”

戴德梁行（DTZ）研究部主管蔡楚芬则指出，上半年有地和非有地住宅的价格同样年比下跌4.7％，但在这次的发展费调整中仅有非有地住宅下调，而且与新公寓项目热卖的情况背道而驰，令人百思不解。

在这一次的调整中，有地住宅的发展费几乎都保持不变，但非有地住宅土地的发展费则下调了2.7％至16.7％。

对此，国内税务局的首席估价师在回答本报询问时表示，只针对一些土地用途作出调整是由于在1、2月份的检讨中，市场信息不足，因此一些土地的发展费并没有获得妥善调整。

首席估价师也指出，土地价格一般落后楼价一至两个季度，因此过去两三个月的楼价是否将带动地价上涨，将在未来几个月明朗化。

国家发展部每年调整发展费两次，一次在3月1日，一次在9月1日，以便更好地反映市场的土地价值增长情况。这次的调整今天生效，有效期至明年2月28日，并将影响已获得临时准证（provisional permission）的项目。国家发展部是在征询首席估价师的意见和根据现行市场价格，才对被划分出来的118个地区的不同用途土地作出调整。

这个土地“价目表”广为房地产界人士留意，因为它不但反映了政府对房地产价值的看法，也会影响发展商在重建项目时的成本，甚至影响集体出售交易。

今年3月，为反映楼价下跌的趋势，政府将全岛多个地区的非有地住宅、商业地段和酒店与医院用地的发展费平均下调介于4％至15％。非有地住宅发展费平均下跌15％，其中升涛湾（Sentosa Cove）以及第9和10邮区黄金地带的调整幅度最大，下调介于25％至30％。

这一回，升涛湾、纽顿和里峇峇利等黄金地带的调整继续最为显著，分别为16.7％、15.8％和14％，但丹戎巴葛一带的下调则从上一次的11.8％，减少至2.7％。

2007年，本地楼市最红火的时候，政府不但把土地发展费从50％调高到70％，而且在当年9月份将非有地住宅发展费平均调高58％、有地住宅则起11％。商用地和酒店与医院用地的发展费也分别起42％和23％。

资深房地产顾问麦俊荣指出，由于目前楼市红火的情况不知是否能持久，楼价上涨的情况也只是在过去两个月较为显著，政府其实很难为未来六个月的土地价格估值，因此选择小幅度的调整，以避免左右市场。

世邦魏理仕执行董事李晓和则指出，发展商是在7月份开始寻找发展地段，有四个政府备售地段被“勾”出招标出售，之前仅有一些小规模的私人土地被出让，因此政府不打算过于调整私宅的发展费。

同样的，尽管办公楼和工业厂房需求最近开始恢复，麦俊荣预料，4％的下调不足以吸引发展商进场。他指出，市场上供应充足，目前有1100万平方英尺的办公楼在建设中。