Thursday, July 2, 2009

私宅价格止跌回升? 市场人士看法分歧

Source : 《联合早报》July 02, 2009

今年二三月,卖方还不惜成本地忍痛削价以吸引买家回头的楼市,到了6月却纷纷坐地起价。特别是第9、10和11邮区的高档私宅项目,价格更是攀升了一两成。

不少市场人士都看好价格指数将在这一两个季度止跌回升,不过,也有人警告,这次的价格回升很可能如昙花一现,因为新加坡楼市仍存在许多基本问题,随时“旧病复发”。

戴德梁行东南亚研究部高级董事蔡楚芬和OrangeTee执行董事陈道俊都认为,楼价其实已经在6月份回升,只是并未被反映在刚刚出炉的第二季初步数据中。

OrangeTee执行董事陈道俊说:“只要买气能够持续下去、市场没有出现太大的震荡,今年第三季的私宅价格应该能够回升。”

ERA房地产公司助理副总裁林东荣则看好今年下半年的私宅价格将回升5%至8%。“目前,本地人仍是主要的买家,但一旦两家IR在明年开业,我们应该会看到更多的外国投资者进场。”

卓登新达研究部主管陈瑞谨却说:“虽然我知道,一些较乐观的房地产分析员不会说不真实的话,但如果不将事情的全部说出来,其实也是一种罪过。”

他认为,这次的楼市回春根本没有实质的基础扶持,很可能只是一个“熊市陷井”,这时候进场的人随时要冒楼价再次暴跌的风险。

一来是新加坡的经济基础仍然很软弱,另一波的裁员浪潮可能就要杀到;二来是现在进场的人大多想买来投资,但却根本没有意识到租金正急速下跌,许多人只是想“趁低”买下一个单位然后转手卖出去赚钱。

野村(Nomura)的房地产分析员Tony Darwell是另外一位相信新加坡楼价可能出现“W”字形走势的市场人士。他认为,新加坡楼市仍严重供应过剩,再加上租金正快速下跌、未来两三年的私宅单位完工高峰期,将继续对延迟付款计划(DPS)买家带来逼售和悔约压力。

上个月,楼价回升的速度相当惊人,世邦魏理仕(CB Richard Ellis)执行董事李晓和指出,第二季的新99年地契共管公寓价格的中位成交价为78万8000元,比第一季的69万6000元上升了13.2%。永久地契共管公寓的中位成交价更上升了26.6%,由73万3000元上涨至92万8000元。

OrangeTee执行董事陈道俊也说:“今年初,Marina Bay Residences的平均成交价格只有每平方英尺1625元。4月、5月开始起价,6月更飙涨到每平方英尺1900元至2000元之间。不久前,我们帮客户以每平方英尺大约2200元卖出一个单位,是今年来成交的最高价。”

同样的,今年第一季,Park Infinia @ Wee Nam的平均成交价格只有每平方英尺1194元,到了第二季已上涨至1295元。最近,一个单位以每平方英尺大约1450元成交。

不少受访的市场人士相信,6月份的楼价上涨很可能会抵销发展商在四五月的减价幅度,使到今年第二季的私宅价格指数停止下跌,甚至开始回升。

Kovan Residences、Nova 88和Rosewood Suites,都是在今年四五月推出,或者重新推出的项目。当时,它们都明显调低了售价,例如Kovan Residences在今年第一季以每平方英尺均829元平成交,第二季却下跌了17%至每平方英尺692元。

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