四业主最后上诉得直 浩然大厦集体出售告吹

Source : 《联合早报》Apr 03, 2009

过去两年搞得满城风雨的浩然大厦（Horizon Towers）集体出售官司，结局出现戏剧性变化，四名少数业主的最后上诉得直，集体出售交易告吹。

上诉庭法官维克拉惹昨天代表最高法院上诉庭，发表长达122页的判词，推翻了分层地契局于2007年12月7日批准集体出售的裁决，让这场在分层地契局和高庭纷扰了近两年的官司终于有个了结。这相信是本地历来最长的集体出售官司。

为保住家园做最后一搏，浩然大厦的四名少数业主虽一再吃败仗，但不放弃，2007和2008年期间两度告上分层地契局和高庭，并于今年2月3日向最高法院提出，浩然大厦第一任销售委员会有两人在受委前贷款购各额外单位作为投资，因此希望能快速达成交易，而没有尽力争取最好的售价。

当时，由陈锡强大法官、潘文龙法官和维克拉惹法官组成的最高法院三司要求辩方律师呈交这三名委员额外购买的单位的房屋转让文件。

维克拉惹法官在判词中指出，浩然大厦第一任销售委员会主席Arjun Samtani在委任房地产代理前与女儿贷款了100万元，以135万元购买了另一个单位；另一名销售委员会成员陈家基（人名译音）在当时也贷款了超过90万元，以120万元添购另一单位。不过，两人不曾公开它们添购额外单位的事宜。

除了这个利益上的冲突外，在审查分层地契局至高庭的呈堂证据和证词后，维克拉惹法官发现，第一任销售委员会作为委托人并没有尽法律职责，在委任代理方面没有尽职调查，过程也不透明，并在没有法律和道德约束下仓促达成交易出售，尽管楼价节节攀升，但销售委员会在决定出售时并没有进一步征询同意出售业主的意见。

维克拉惹法官也指出分层地契局和高庭法官朱汉德判决有误。

他说，分层地契局有义务扮演积极调查所有反对出售的申请和理由，不限于售价是否合理以及呈堂证据，若发现或相信销售委员会没有将作出充足披露，也应该积极找出真相，而不应该把证明错失的重担落在少数业主上。

此外，维克拉惹法官也认为，分层地契局对“诚信”（good faith）采取过于狭窄的诠释，才会裁决销售委员既然获律师建议接受献议，证明交易有诚信。

他说：“虽然委托人在他的能力和认知以外的事项上可以向专人寻求建议，但最终他必须诚心、负责任和合理地做出决定。”

至于高庭法官朱汉德的判决，维克拉惹法官表示，他狭窄地看待分层地契约局在批准集体出售的职责，以致他误认为眼前的问题与价格有关，而分层地契局既然已裁决售价合理，而决定是基于事实，因此宣判少数业主上诉败诉。

少数业主之一的吴家越告诉本报，少数业主过去两年尝试证明维克拉惹法官所提出的问题，最终获得正视，令他感到非常欣慰。他说：“正义终于得到了伸张。”

位于利安尼山(Leonie Hill)的浩然大厦，占地20万4742平方英尺，拥有210个单位，属于99年地契，目前剩下70年。

本地上市公司旅店置业是在2007年1月22日，连同两家外国投资基金(Morgan Stanley及Qatar Investments)组成HPPL财团，斥资5亿元买下浩然大厦，售价相等于每平方英尺835元。199个面积较小的单位原本可各获赔230万元，而11个顶层豪宅(penthouse）则原本可获400万至628万元。

案件虽审结，但这场风波也许不会就此告终，买方HPPL曾表示会考虑采取法律行动向业主追究违约责任。

对此，现任销售委员会主席林成和表示，同意出售业主将接受法庭的决定，之前已尽所能争取让项目出售，问心无愧，而判词中的指责都是针对第一任销售委员会。

本报多次尝试联络旅店置业集团执行董事林先禄，但他没有回应。公司昨天下午发表文告，表示因最高法院的判决，浩然大厦的收购行动将不会进行，而最高法院的裁决是最后决定，不能再翻案。

市场人士：今后要进行集体出售可难了

市场人士指出，浩然大厦案件判决意味今后要进行集体出售更为艰难，销售委员会和分层地契局的职责将加重。

Bernard & Rada律师事务所的董事符春燕受访时表示，如果浩然大厦较早下判，许多告上分层地契局和高庭的集体出售案件可能无法通过。

处理许多集体出售案件的符春燕说：“浩然大厦集体出售官司的裁决为集体出售创下新里程碑，主要因为这场官司倍受瞩目，而且问题和不足的地方较过去严重。此外，从判词所见，法官发现，过去10年，一些集体出售项目屋龄还蛮新，不急需重建或翻新，但因为价格飙升而集体出售，这么做很浪费，对于不愿失去家园的人也很不利。”

她指出，维克拉惹法官在浩然大厦的判决清楚列出销售委员会和分层地契局的职责，要求比过去苛刻，同时也澄清了“诚信”的定义。

“过去分层地契局在裁决交易是否缺乏诚信都是根据售价和赔偿分配。如今，最高法院在判词中划定分层地契局有义务扮演积极调查所有反对出售的申请和理由，不限于售价是否合理以及呈堂证据。”

在这样的情况下，符春燕表示，由于缺乏诚信的范围扩大了，提出反对者可提出更多反对理由，分层地契局日后在审理集体出售案件时需花更长的时间，以便究出任何可能出现问题的地方以及集合证据。

考虑到分层地契局的判官都是属义务性质，更繁重的工作和职责可能会导致人们不愿献身。

同样的，由于责任更重大，符春燕认为，业主日后可能不愿加入销售委员会，而在没有人领导出售交易下，集体出售可能从此销声匿迹。

“在判词中，销售委员会被等同于委托人，责任非常重大，需要做的事情也非常多。加上2007年10月新生效且更严格的分层地契法令，集体出售可能从此销声匿迹。”

新分层地契法令于2007年10月4日生效，律政部对旧有条例修订了35处，包括所有业主必须在律师见证下签署集体出售协议书，并在签署协议后将有五天的“冷静期”等。

在过去几年负责多个集体出售项目的房地产代理商齐乐行(Credo)董事经理卡南吉星(Karamjit Singh）同意，在判词和新法令下，较少业主会自愿形成销售委员会，今后要进行集体出售更为艰难。

不过，他指出，这个问题在大型项目中较为棘手，小型项目所受的影响不大。

卡南吉星说：“判词重新规划和澄清销售委员会的职责，以及什么是诚信和利益冲突的事项。这让我们清楚了解，作为代理我们不只要争取合理的售价，而是最好的售价。”