楼价不能反映楼市涨风？

Source : 《联合早报》July 25, 2009

过去几个月来楼市涨风四起，刚刚出炉的官方数据却显示第二季的私宅价格仍下跌了4.7％，令到许多人对两种截然不同的讯号感到混淆。

对于坊间“官方数据不准确的批评”，市区重建局回应本报的询问时说：“尽管一些销售成绩不错的项目，发展商确实开始调高价格，但还有其他项目，包括已完工和未完工的单位，仍在今年第二季出现价格跌幅。”

市建局说，它在计算房地产价格指数时，采用了所有已完工和未完工私宅单位的交易资料。这些交易资料来自买家提呈的买卖禁令（根据已执行的认购权）。根据这个方法，全岛和三个领域的私宅价格都继续下跌，不过跌幅比第一季明显放缓。　　　受访的一些市场人士指出，官方的数据不能反映人们在市场上看到的情况，其中一个原因是新项目的销售情况太过令人瞩目，大家只看到示范单位中人潮汹涌，却没有注意到二手市场上一些现楼，特别是屋龄较大的单位，价格仍在下跌。

另一个原因是，买家一般会在付了定金的6至8个星期内才提呈买卖禁令(caveats)，这也就是说，许多房地产交易可能要延迟一两个月才被放入官方的数据内。

买卖禁令是买方在签署买卖协议之后，向土地管理局提出的一项申请。它的目的是保护自己的利益，阻止卖方在买卖合约完成之前，非法地将房地产再转卖给别人。

OrangeTee执行董事陈道俊说：“许多数据显示发展商在今年第二季，以更高的价格来推出新单位，但是这些交易大多没有反映在第二季的数据，或许是因为买家还没有申请买卖禁令。”

他昨天提供的一些新项目价格数据显示，像Belle Vue Residences、Concourse Skyline、艺居、新乐园和水之轩的价格都在4月至6月明显攀升。

一分析员也指出，市建局在计算房地产价格指数时，也采纳了过去12个季度的移动平均数(moving average)来作为比重。这种方法一般会对价格的走势起较平缓的作用，避免指数出现暴起暴跌的情况，许多政府机构的数据都会采用这种方法。

分析员：最近楼市旺有四原因

资深房地产分析员麦俊荣认为，最近的楼市旺是由四大原因带动的：股市回弹、低利率环境、通涨压力，以及比想象中短的危机期。

这名前莱坊(KnightFrank)研究部主管认为，最近买家一窝锋地涌进市场，带动楼市暴旺，连续五个月都卖出千多两千个新私宅单位，是由上述几个原因带动的。

他说，虽然经济处于低潮，就业前景也不乐观，买家却有能力进场，一方面是因为全球股市的回弹，为本地楼市注入了信心，另一方面是目前的房贷利率低，许多人担心接下来的价格迅速回升，错过了最好的机场机会，因而纷纷进场买楼。

“这一次的金融和房地产低潮期也比想象中来得短，许多投资者至今都还能够保住他们大部分的投资和金融储备，没有遭到整个全球金融危机太大的冲击。”

虽然本地私宅市场自2007年底就开始冷却下来，但是楼价只是在过去四个季度下滑了25％，回复到2007年初的水平。这意味，大多数在2004年至2006年进场的人仍浮出水面，还没有达到负资产的地步。再加上组屋转售价格一直维持在高水平，因此更对私人房屋价格提供了支持力量。

由于全球主要国家都纷纷印制钞票来救市，麦俊荣指出，许多投资者也担心未来一两年将出现高通货膨涨率，因此买资产以保值。