业内人士担心 政府推出更多降温措施

《联合早报》Oct 30, 2007

由于采用延迟付款计划(deferred payment scheme)的买家过去几个月有减少的趋势，业内人士相信，这项计划的撤消将不会造成任何长期或显著影响，而房地产股价下挫，只是短期性的市场反应，他们更担心的是政府是否还会推出更多降温措施。

业内人士透露，在近期一般的私宅项目中，采用延迟付款计划的人占总买家的30％至50％，而在过去一些“炒气”旺的项目，采用此计划的人较多，可达70％以上。

据说，过去转售活动非常活跃的项目比如滨海舫(The Sail@Marina Bay)、海天大楼(Icon)，选择延迟付款计划的买家多达80、90％。

不过，业内人士指出，延迟付款计划的高峰期已过，目前已不见年初排队抢购滨海湾居(Marina Bay Residences)长长人龙的情景，报章上转售的广告也显著减少。目前一般私宅项目采用延迟付款计划的买家也有减少的趋势。

这是由于发展商提供延迟付款计划时须承担一些风险和成本，因此一般会向买家征收额外的3％至5％当作费用，一般买家宁可选择采用分阶段付款计划(progressive payment scheme)。

一名业者说：“延迟付款计划也许对投机者比较合算，但如果你计划买下房子供自住，那么分阶段付款计划可能会比较实惠，因此较受买家欢迎。”

延迟付款计划之所以受投机者欢迎，是因为买家在支付10％的首期后，可延后支付其余款项，不但成本较低，也有较长时间转卖。相比之下，分阶段付款计划则按照建筑工程进度逐步付款：买家首先得付5％的定金，在8个星期后支付另外15％，而等到地基打好了之后另外付10％，接着则依建筑进度付其余的款项。

不鼓励买家采用延迟付款计划的城市发展，其发言人受询时举例，如果通过延迟付款计划买一个价值1500万元的单位，费用是5％，所多付的75万元其实能让你负担更高层楼或更大单位，对希望买房子自住的买家并不合算。

第一太平戴维斯行销与业务开发主管邱瑞荣则指出，一些集体出售地段上重新发展的项目，买家在支付首20％之后，下一次付款要等旧建筑被拆除和打完地基，整个过程可能需要12至18个月。这与延迟付款计划，让买家在36个月后支付余款的差别不大，买家若想转卖，在分阶段付款计划下，还是有机会在等待的一年缓冲期内那么做。

他说：“多付的费用就会从你的回报里扣。目前转卖市场没有过去热，如果选择延迟付款计划，你的回报可能所剩无几。”

至于房地产股受消息打压，戴德梁行东南亚私人有限公司执行董事邓淑玮说：“我认为撤消计划对市场的影响不会太深远。等市场消化了消息冷静下来，一切应该就会恢复正常。”

她指出，主要受影响的只有未推出市场的新项目，现已推出市场的项目都不受影响，而过去周末的销售反应还是相当热烈，买家显然不受消息所动摇。

邱瑞荣表示，虽然延迟付款计划过去曾被用做销售工具，但这不是买家作出购买决定的主要因素之一。“地点、项目设计和设施、地契等还是关键的购买因素，延迟付款计划只不过是甜头。”

力宝集团就不曾提供延迟付款计划选择，虽然售卖时间稍长，但所推出的项目比如Newton One和Trillium都卖得满堂红，被抢购一空。

另外，一些买家认为，这个政策也许有助于降低一再攀升的价格，但市场人士认为这可能性不大。

邱瑞荣说：“在供不应求的情况下，私宅价格还会攀升，尤其是大众化私宅。”

鉴于房市持续发热，一些市场人士担心政府会否为了降温，而再一次在没有任何预警下突然推出降温措施。

卓登国际研究部主管陈瑞谨指出，分层地契法令修改自3月份就提出，市场已有了心理准备，然而延迟付款计划的撤消却来得突然，令一些发展商和投资者措手不及。

他说：“我认为这么做是不合理的，会让市场消化不良。何况，近几个月的炒卖交易已从今年初少了许多。”

另一名发展商则对国家发展部长马宝山上个星期关于市场过热的言论感到心有余悸。他说：“既然部长说市场出现过热迹象，下来肯定还会采取多一些降温措施。希望他们不会像这次撤消计划一样突如其来，好让市场能做好心理准备。”