灭火灭得太迟？

《联合早报》Oct 30, 2007


上星期五，是房地产界相当重要的一天。

市区重建局突然宣布撤消延迟付款计划。这意味买家将只能按照建筑工程进度分阶段付款，而不能再像以往一样，等到房子取得临时入伙准证以后才支付首期以外的款项。

不过，比这项宣布更重要的是，政府表示市场已出现过热的现象。这是私宅价格连续14季攀升，并暴涨了58％后，政府第一次明确承认市场过热，并采取行动来抑制问题。

国家发展部长马宝山说：“最新发表的房地产数据显示，过去三季的需求强劲，价格也取得约23％的增长，市场也已出现过热的迹象。我们不需要延迟付款计划来火上添油，以及鼓励投机活动。”

目前，整体私宅价格，已经几乎回到1996年的巅峰水平。其中，豪华共管公寓价格甚至创下每平方英尺5600元的天价，超越当年的水平一倍有余。

市场人士相信，延迟付款配套让买家不必投入很多资金就能买楼，无形中刺激了房地产市场、助长了炒卖活动，成全了投机分子。

以一所100万元的房子来说，炒家只需要拿出大约10％，即10万元的本钱。如果屋价在两三年内上涨50％，能够卖得150万元，那么该名炒家的10万元本钱，将能获得将近5倍的利润。

这种本小利大的方法，吸引了炒家在过去一两年内大举进场，在房地产销售活动中大气地连扫好几个单位。在一些销售红火、大排长龙的项目，甚至有人是整层楼地抢购。

市建局说，取消延迟付款计划是为了鼓励买家审慎理财，确保自己有足够的资金或有能力向银行取得所需的贷款才决定购买房地产。

这个计划确实应该取消，实际上，笔者早在去年底就已经在评论中呼吁政府管制延迟付款配套。这个计划不但鼓励过度投资（投机），而且发展商也会因为延迟付款配套，而变相在承担原本应该由银行承担的信贷风险。

问题是，这个宣布恐怕来得太迟，已浇不熄埋伏已久的火苗。

实际上，炒家大举进场的时机已过。去年，滨海舫、滨海湾居等高档项目，都吸引了长长的排队人龙，当中不少人还是一口气买下十个八个单位。

今年，尽管有卓锦豪庭、史格士广场 等重头超级豪宅项目登场，却已没有排队人潮。

实际上，大多数的“老鸟”炒家早在去年已经借助延迟付款配套进场。今年，屋价暴涨至历史新高，再加上美国的次贷问题，风险明显提高，已令当中不少人感觉“下不了手”，不但减少进场，而且还开始策划离场。这时出台的延迟付款宣布，不但对他们没有任何影响，反而还成了敲醒了他们尽快撤离的警钟，赶快把烫手山芋丢给别人，过海当神仙。

一些房地产经纪便观察到，今年来，虽然不断有新的炒家露脸，但一些“老鸟”炒家的动作已经收敛许多，明显正降低风险，减持手头上的单位，即使偶尔进场，买的单位也更有选择性。

一名“资深”炒家就告诉我，他原本买了20多个海天大楼共管公寓单位，但这一年多来陆陆续续清货，特别是这一两季加快步伐，现在只卖剩8间，即使市场现在突然转向，也不会烧着，因为之前脱手的10多个单位，已经帮他把原本投入的20多个单位的钱连本带利赚了回来。

从市区重建局的数据，也依稀可以看到炒家正策划退场的趋势。过去两季，有更多买家不等房子完工，就将之转手卖掉。这类楼花的转售活动在2004年每一季不到100个单位，占整体房屋成交量的3％。2006年下半年，这类楼花转售活动增加至总成交量的6％、7％，今年第二、三季更锐涨至12％、13％，将近1800个单位。

如果真的要抑制炒卖活动，政府或许需要出其他招式才可以，问题是经过上一轮的降温措施后，政府对重药是不是真下得了手？