私宅租金首季出现 金融危机以来最大跌幅

Source : 《联合早报》Apr 1, 2009

企业刮裁员风，加上大量新私宅项目在过去几个月完工，拖累本地私宅租金在今年第一季下滑，呈现这轮金融危机以来的最显著跌幅。其中，高档豪华私宅和位于黄金地段的私宅的租金创下历来最大季度跌幅。

戴德梁行(DTZ)研究部高级董事蔡楚芬指出，高档豪华私宅的月租在过去三个月锐减18.8％，至每平方英尺5.20元，已回跌到2006年第三季的水平，而位于黄金地段（第9、10和11邮区）的私宅的平均月租则退低16.2％至3.65元。

黄金地段私宅租金从去年第三季开始走软，今年第一季的跌幅更刷新了1998年第三季所创下的14.5％季度跌幅。

比如阿摩园(Ardmore Park)的一个单位，一年多前月租约2万元，但今非昔比，月租只有介于1万5000至1万8000元。同样的，瑞吉居(St Regis Residences)一个2100平方英尺单位，一年前的租金介于1万6000至1万7000元，但如今已下降至1万至1万2000元。

至于黄金地段以外的私宅，其租金跌幅在今年第一季虽然从去年第四季的1.2％，扩大至8.5％，至每平方英尺1.88元，但没有突破1998年第四季的12.5％跌幅，也预计不会刷新这个纪录。

需求下跌供应激增

蔡楚芬说：“私宅租金在第一季显著下滑是因为受到需求下跌和供应激增的双重打击。黄金地段私宅租金下滑幅度飙升，主要是许多海外专才被迫撤离新加坡或迁移到较便宜的住处，削弱了需求，再加上这一带有许多集体出售项目，而好一些的重新发展计划因金融海啸被展延，暂时出租，使供应突然增加，对租金造成压力。”

过去半年延后发展并短暂出租的项目包括幸运大厦(Lucky Tower)、景福苑(The Grangeford)、彬珠阁（Pin Tjoe Court)、祥鹤谷(Flamingo Valley)、富丽华大厦(Furama Tower)，唯美园(Fairways)、淑雅阁(Sophia Court)和林肯苑（Lincoln Lodge)等。

此外，蔡楚芬表示，大量新私宅项目在过去几个月完工，也加剧了供过于求的情况。

去年共有1万零122个私宅单位完工，较过去10年的平均8671个多出17％。今年完工的项目当中，预计约30％位于黄金地段，包括545个单位的汇锦园(Rivergate)、275个单位的杰座华庭(One Jervois)、264个单位的升涛舫(Oceanfront@Sentosa Cove)和249个单位的海韵湾(The Coast)。

蔡楚芬说，一些原本有意转卖房地产的投资者，在目前市场低迷时选择将完工的房子暂时出租，等候市场恢复后才出售，使供应过剩情况更为严重。

以这样的形势看来，出租市场的竞争将越来越激烈，过去两年占劣势的租户将在今年重获议价的权力。

“今年，租户的流动预计相当大，一些在房地产高峰期被推挤出黄金地段的租户可能因价格贿赂而回归，另一些则因减薪、失业等而得迁移至较便宜的住所，还有一些租户可能因房贷和租金之间的差距缩小而选择购买房子居住。”

由于经济前景依然不明朗，楼市也未见底，蔡楚芬预测，私宅租金将继续回落，但下跌速度将减缓，高档豪华私宅的租金全年可能下跌25％至35％，而黄金地段以外的私宅租金则将退低13％至18％。

展望明后年，由于财政预算案将协助发展商更灵活延后推出新项目，把原本在未来三年完工的项目中止或延后到2013年以后才推出市场，这将有助于缓和私宅价格与租金持续下滑的压力。

截至去年第四季，估计在2010年与2011年完工的单位中，分别有20％和31％单位还处于规划阶段，即完全没有动工。假设只有一半最后如期推出市场，未来新供应将因此减少21％。