大宗房地产交易 首季同比锐减98％

Source : 《联合早报》March 25, 2009
　
大宗房地产交易(investment sales)在今年第一季几乎暂停，总交易额仅1亿8460万元，较去年同期锐减了98％，较上一季则少了56.4％。

世邦魏理仕投资性质房地产执行董事杰理米(Jeremy Lake)表示，淡静的情况将持续一段时间，直到买卖双方的价格期望能扯平为止，这将使2009年全年的大宗房地产总交易额重温1998年亚洲金融危机时的情况。1998年的全年大宗房地产交易额为13亿5000万元。

世邦魏理仕(CBRE)最新发表的研究报告指出，今年第一季的大宗房地产总交易额是自1998年第三季以来最低。1998年第三季，大宗房地产交易额为1亿1062万元，历来最低则是在1998年第一季创下，总交易额为4928万元。大宗房地产交易指的是售价超过500万元的房地产。　　

过去10个星期，主要有三间优质洋房(Good Class Bungalow)、两间分层地契共管排屋、一间商业房地产和一间工业厂房转手。这与过去三四年集体出售市场蓬勃的情况呈反比。

其中，约一半(51.5％)的大宗房地产交易额来自私宅市场，总交易额达9510万元。不过，这较去年第四季的2亿4179万元大宗私宅交易总额低了60.7％。

今年以来转手的优质洋房为奥立夫路28A、康华花园39号以及爱士特女皇花园8号，总交易额为1820万元。2月份以1140万元转手的爱士特女皇花园8号，较上一次在2007年7月转手时取得的1300万元售价来得低12.3％。

集体出售交易 首季完全消失

另外，于2006和2007年带动私宅大宗交易的集体出售交易在今年第一季完全消失。不过，飞龙置地(Fragrance Land)属下的Fragrance Properties在巴西班让买下了一个拥有两间分层地契共管排屋、面积为4万9969平方英尺的地段。这个地段属于永久地契，容积率为1.4。据了解，发展商计划在这个地段上发展私宅单位。

然而，这相信是现时孤立的例子。杰理米指出，由于大部分发展商目前专注于发展现有项目，有买家收购可供发展的土地将相当罕见。自从政府在去年底宣布暂时冻结政府售地计划(GLS)；把 “正选名单”上的地段，转到“备售名单”之后，至今没有任何发展商所呈上的投标申请达到政府最低预示标价的要求，因此没有任何地段推出市场出售。

商业市场方面，今年第一季的总交易额达整体交易额的41.9％，达7730万元。位于莫罕默苏丹路65号的乐美赛大厦(Le Mercier)本月以3580万元，或每平方英尺900元出售。乐美赛大厦可被重新发展为15层楼的私宅项目，但在大厦内经营家具生意的买家Ka$h International，目前计划继续保留和使用该大厦。

至于工业厂房市场，今年首10个星期唯有罗央弯29号转手，占整体大宗交易的3.4％。这个占地8万3367平方英尺的厂房上月以620万元、或每平方英尺74元易手。

工业厂房市场是去年大宗房地产交易的唯一亮点，由房地产投资信托(REITs)买入资产纳入组合所带动。杰理米表示，由于银行收紧银根，要取得贷款不易，而在目前股息收益率节节攀升的环境里，要买入可增进收益的资产具挑战性，REITs相信在今年不会活跃于市场。

尽管如此，杰理米对本地的大宗房地产交易还是感乐观。

他说：“投资者对新加坡有信心，本地市场依然具吸引力。只要市场顾虑渐渐逝去，而买卖双方的价格期望扯平，交易量将会重新上升。”

据了解，看准房地产价格已从2007年高峰期退低，一些机构基金和私人银行目前正在本地和其他亚洲市场物色房地产，并已准备数亿元等待时机进场。

法国兴业银行私人银行(SG Private Banking)希望在明年底前将另外5亿美元投入亚洲房地产，而韩国股票经纪公司友利投资证券(Woori Investment & Securities)则计划在未来两年，在亚洲房地产上投资3亿至5亿美元。ARA亚腾基金(ARA Asia Dragon Fund)的目标则是在未来两三年内在亚洲房地产投资另外10亿美元。