Wednesday, February 25, 2009

房地产税回扣 将以09年应缴税款计算

Source : 《联合早报》February 24, 2009

国内税务局(IRAS)指出,40%房地产税回扣的计算方式,将以09年的应付税款来计算。由于业主已被告知他们所需缴付的09年房地产税,而40%房地产税回扣将以此来计算。

但税务局也表示,由于当局今年正在为本地所有的房地产(包括私宅在内)进行重新估值,若年值(annual value)改变,当局也会根据新的年值,相应调整回扣额。

年值是假设业主出租房地产时所能收取的年租金。税务局每年会评估多数房地产的年值,确保年值能反映当前的市场租金。

国内税务局上个月初回答本报询问时就透露,去年在调整了本地房地产的年值后,商业房地产业主需缴付的房地产税平均激增了60%,工业厂房和私宅的房地产税,也分别平均起了40%和30%。  

有业者就向本报反映,虽然政府提供40%的房地产回扣,同时,裕廊集团(JTC)、建屋局(HDB)和土管局(SLA)等政府机构,也率先给予其租户和土地租用者15%的租金回扣,然而,由于2009年的房地产年值很高,因此,回扣是以重新估值前还是估值后来计算,其实就有相当大的差别。租金回扣也面对类似情况。

中小型企业商会会长廖振兴指出,以裕廊集团租户为例,去年,裕廊集团因市场情况好,调高了厂房租金,税务局也征收了更高的房地产税,如果回扣是建立在旧的租金或年值的“基础”上,效应有限。因为,那是调高后再调低的后果。

廖振兴说,打个比方,在经济好的时候,工业租金上调了10%,今年再回扣15%,那实际效果其实只是将租金下调了5%。  

他因此建议应该对房地产重新估值后,再用新估值来计算房地产税,如果裕廊集团过后才给予15%的回扣,应该是比较好的作法,是实在的整体回扣金额。

4月1日至7月31日 业主将获知回扣额

由于房地产税是在一年前预先缴付的(例如,08年底就预先缴付09年的房地产税),因此,40%的回扣是根据去年的年值计算。税务局会从今年4月1日至7月31日,陆续通知业主他们所能获得的40%回扣额。

由于楼价后来开始下滑,为了反映这个下跌情况,税务局虽然每年都会为本地所有的房地产(包括私宅在内)进行重新估值,今年同往年最大的不同是,今年将加速这个过程,并已开始优先处理那些租金下滑幅度最大,市场租金已滑落到年值以下的房地产项目。

税务局的目标是在今年第一季完成超过10万个项目的重新估值,这与08年同期相比,评估的项目数量就增加了67%。

同时,税务局也说,在今年第三季,大多数的房地产项目将会完成重新估值,那些年值有调整的房地产,其业主过后将接获通知。那些符合资格,又已预先缴付全年房地产税的业主,将可获得退款支票(包括调低后的房地产税和调整后的相应回扣额)。     

除了商业和工业业主外,私宅业主自己住用的私宅,也能获得40%的房地产税回扣,但服务公寓却无法享有回扣。

同时,这类私宅业主原本就已缴付相等于年值4%的年税率,而非10%的税率。除此之外,从94年开始,年值在1万元以下的私宅,也一直享有介于25至150元的消费税回扣,在08和09年,在扣除了消费税回扣后,业主还能另外享有最高达100元的回扣。09年的40%房地产税回扣是在这些回扣之上给予的。

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