“房事”纠纷 一天解决

Source :《联合早报》November 9, 2008

根据条例，发展商须承担新居入伙首12个月有关建筑缺陷的责任。

发现簇新洋房或公寓有‘缺陷’的买主，自然而然找发展商理论。

目前，双方如对‘房事缺陷’未能达致和解共识，

在闹上法庭对簿公堂之前，可寻求新加坡调解中心或房地产发展商公会的调停。

新加坡调解中心透露，高达九成的纠纷可在一个工作日内成功达致和解协议。

有买主用灯光把地砖照个仔细，还近距离观察上面有无裂缝。

也有买主要求，厨房所安装的不锈钢洗碗盆，不可以看到有一丝一毫的刮痕。

新加坡调解中心调解员江春彣在受访时披露，这些都是一些新公寓及私宅买主，“挑”出来的“缺陷”。

结果，因为买主对建筑材料不了解而引起纠纷。不过，另一类纠纷则可能是由于发展商、建筑商的不够专业。

江春彣是亿玖科技私人有限公司董事经理，也是一组公司的集团董事经理，从事建筑业已有25年。

他认为，买主的挑剔，显示他们对于建造过程和建筑材料并不了解。以第一个例子来说，根据建筑业标准，只要一个人站在1.5公尺的距离看不到任何裂缝，就属于可接受范围。

江春彣说：“只要是人工打造的东西，就不能期望它是完美无瑕。在建筑行业即有所谓的公差（Tolerance，即指实际参数值的允许变动量）。”　

买主新居入伙的首12个月至18个月，发展商和承包商会为他们进行一些小维修。建筑完成后，建筑材料对气候产生反应，可能会有移动现象，造成微细裂痕出现。

另外，好些买主及管理委员会也不明白维修的重要性。江春彣指出，公寓的外墙需要定期检查及维修。一旦有裂缝就要修补，以免雨水渗入而导致墙壁的石灰爆开。

他说：“就连时常驾驶的汽车，都需要定时维修。可是很多买主却不明白这一点。其实，一些小缺陷如果能尽早进行维修，就能够获得补救。”

“抄捷径”建筑商惹纠纷

话虽如此，成品出现状况，有时跟建筑工人的手艺也有很大的关系。过去，建筑工人的手艺很好，但到八九十年代房屋市场出现热潮时，却有很多建筑商在建造过程中“抄捷径”。

以墙面抹灰来说，抹上三层石灰，须等一层稳定后再抹另一层，前后要9天时间。可是，有些建筑商为了赶工，同一天内分别在早上、中午、傍晚抹上三层石灰，根本没遵照行规做事。

江春彣指出，结果，房地产引发的纠纷一般与建筑商没有遵照建造程序有关。在这项理由下，买主即使隔上五年、十年甚至是“永远”，都能够向发展商追究。

一些建筑商没有遵照标准建造方式来造房子，公寓三四年后就会出现问题，引发索偿纠纷。

他披露，一些大型发展商还能令买主满意。不过，本地在达到行内标准方面，还是未达发展国家水平，这关系到对工作的自豪感问题。

本地建筑业者不像英国、美国、斯堪的纳维亚国家（Scandinavian countries，包括挪威、瑞典和丹麦）的建筑业者，对自己的工作充满自豪感。

尽管新加坡政府及建筑同业都积极提倡“零缺陷”和“高素质成品”，一些中小型承包商的老板本身是商人出身，在专业性方面比较缺乏。另一方面，一些建筑业的专才认为这一行难赚，转行当顾问，担任管理职务。

他认为，建筑业是需要累积经验的行业。专业文凭或大学毕业生入行后得经过10年历练，才能对整个建筑过程有完整的认识。

尽管如此，由于人们对高素质成品的需求增加，鞭策建筑商把工作做得更好。本地建筑业如今更注重创新、高生产力和高度可建造性（即容易建造、无须定制）。

很多建筑商如今都致力于提高专业水平，不少邻近国家同行也纷纷到本地取经。

新加坡调解中心：和解两造须遵守协议

买主（或公寓管理委员会）和发展商等谈妥和解条件后，会签署协议书。由于双方是自愿签下的，因此很少发生违反协议的事情。

新加坡调解中心执行理事长龙承安指出，房屋缺陷的纠纷双方在谈妥和解条件后，会签署协议书。协议内容可包括钱财上的补偿，或者让发展商去进行某些工作。

因此，如果一方违反协议的话，另一方就可以入禀法庭起诉对方。不过，由于协议都是双方自愿签下，因此违反协议的情况很少会发生。

双方取得和解后，须遵守调解协议中的保密条款。保密条款也是为了避免万一案件闹上法庭，一方会以另一方在调解过程中说过的话来反咬一口。

如果其中一方对于补救不满意而向媒体告状，也不能提到跟调解有关的事情。

因此，如果一方在未获得另一方的同意下向他人披露案件的内容及和解条件，后者就可以起诉他违反合约。

速战速决

设在最高法院四楼的新加坡调解中心自1997年成立以来，所处理的与建筑业相关的纠纷占40％，约580多起，和解率为76％。跟法庭诉讼案不同的是，调解中心处理的案件的索偿额不设限。

涉及这类纠纷的各造，可能是公寓管理委员会和发展商、发展商和建筑师，或承包商和二手承包商。

至于公寓买主或公寓管理委员会和发展商之间的纠纷，占上述建筑业纠纷中的多少起，则未有确切的统计数字。

调解中心的特点是可以速战速决，一般在一两个星期内安排调解。如果情况紧急，在各造提出要求的同一天就能够展开调解。在一个工作日内就达成和解的纠纷，占中心所处理纠纷的90％。

中心调解员来自各领域的资深专才，还有前法官和高级律师。中心评估情况后根据需要，决定是否由两名调解员联合调解，不另收费。不过，如果各造主动提出要由两名调解员联合调解的话，则需要支付更多费用。

此外，如果律师在场，对于调解过程也有帮助。除能给当事人建议及说明当事人的权利，律师还可帮拟协议书。

由第三方调解的和解率高

新加坡调解中心发言人指出，纠纷双方由第三方调解，较容易达致和解。第三方也能确保双方不被情绪冲昏头。

此外，旁观者清，当局者迷，调解员可以协助闹纠纷双方认识到怎么做才符合利益，并看清大局。

该中心调解员江春彣在分析房屋缺陷引发的纠纷时说，以发展商及建筑师等这一方而言，多涉及建筑业的专业问题，例如是否提供高素质工程。

从买主一方来说，则关系到对建筑材料的认知问题。很多买主认知不足，期望与现实有落差。

他碰过最棘手的情况，是公寓管理委员会的成员太多，以致进行调解后仍不能做出任何决定，干扰了调解过程。因此，参与调解的代表必须是决策人。

新加坡调解中心提供个案 ① ② ③

●个案 ①

甲公寓管理委员会向发展商、承包商、建筑师及二手承包商提出索偿。虽然委员会没有列明索偿额，但估计介于100万元至250万元。

所列出的缺陷包括屋顶渗入雨水、电梯等候处油漆剥落和地下停车场渗水；另外，园林造景、网球场与游泳池也都有问题。

纠纷最后以59万元和解。

●个案 ②

乙公寓管理委员会指参与建造发展项目的结构工程师（structural engineer）违反职责。委员会没有列明索偿额，但估计高达25万元。

委员会指工程师没有确保他提呈给当局的绘图是正确的；另外，在设计及监督地下停车场防水系统的安装工作、拟定游泳池底下范围结构方面的规格及设计图等，都未行使“合理的谨慎与技术”（reasonable care and skill）。

这起纠纷以6万元取得和解。

●个案 ③

丙公寓委员会指公寓内的共用设施（common property）有缺陷，向发展商、建筑师和主要承包商提出索偿。

委员会并未详细列出有哪些缺陷。索偿额估计介于100万元至500万元。双方无法取得和解。

房地产发展商公会：纠纷两造须遵守裁决

私宅缺陷引发的纠纷，房地产发展商公会（REDAS）去年只处理一起；今年至今为止也仅仅一起。

房地产发展商公会受询时透露，这些公寓的缺陷包括墙壁渗水、木地板下洋灰不足及地砖铺设不平。它认为，买主和发展商无法和解，是因为买主的标准定得太高。

私宅建筑出现缺陷引发纠纷，若发展商属于房地产发展商公会会员，纠纷可提交发展商公会调停委员会（Conciliation Panel）处理。房地产发展商公会共有280个会员，当中半数是发展商。

发展商会在首12个月承担私宅缺陷责任，而调停委员会处理的就是这段时期在手艺、材料品质和买卖合约下有关责任方面的纠纷。

调停委员会成员会到私宅现场检查，并提呈报告和建议。委员会的裁定分三类：一、发展商没有过错；二、发展商须修补缺陷；三、发展商须做出赔偿。

如果委员会认为调查还不足够，就会进一步调查或再次前往私宅现场查看。

调停委员一般在两三个星期内就能够解决买主和发展商之间的纠纷。据知，这类纠纷都能够成功和解。

房地产发展商公会指出，委员会的裁决将是最后的决定，买主和发展商不能提出上诉或要求重审。如果一方不遵守委员会的裁决，另一方则可使用有关裁决加上双方所签订表明接受裁决的协议采取行动。

新加坡调解中心经过调解后会定出和解款项，房地产发展商公会则不会这么做，而是让发展商自行纠正缺陷。

寻求调解须付费

●房地产发展商公会的收费

申请让房地产发展商公会调停委员会（Conciliation Panel）听审，买主须支付500元的处理与行政费。这笔费用不退还。

提出申请时，发展商和买主另须交1000元押金，这可用来支付临时费用或在委员会裁决时抵消一些可能涉及的费用。押金会退还给买主和发展商。

●新加坡调解中心的收费

除了250元一次性行政与服务费，不同争议金额所须支付调解费（每日）如下：　

· 10万元或以下：每造付900元。

· 10万元以上至25万元：每造付1200元。

· 25万元以上至50万元：每造付1800元。

· 50万元以上至100万元：每造支付2200元。

· 100万元以上至250万元：每造支付2600元。

· 250万元以上至500万元：每造支付2800元。

· 500万元以上：每造一天支付2900元，另加按比例分配的500万元以上款额的0.05％。　　

调解中心所处理的纠纷，高达90％在一个工作日内和解。

双方撤销调解，可能须缴付罚金，款额视情况而定。以临时撤销调解来说，罚金可达当天调解费的一半款额。