调查显示 全球房地产涨势接近尾声

《联合早报》Jun 21, 2008

全球房地产价格狂飙的日子是否已接近尾声？一项全球调查显示，若加入信贷紧缩和高通货膨胀的因素，环球房地产价格暴涨(price boom)的日子已经结束。

这项由环球房地产指南(Global Property Guide)进行的房价指数调查发现，截至今年第一季，若加入高通胀等因素，只有13个国家的房地产价格同一年前相比上涨了，其中就包括新加坡在内（上涨幅度达到21.56％，排在第五），涨幅最高的是斯洛伐克（增加29.3％）。

然而，若以季度比较，加入通胀后，本地的房地产价格，在今年第一季，只稍微上涨了1.93％。

经通胀调整后 21国实际房价下滑

本地市区重建局较早前指出，在第一季，本地私宅价格的上升速度已几乎放慢一半，由6.8％放缓至3.7％。

在这项调查中，21个国家经过通胀调整后，实际房价下滑了。就算是在那些房价没有下滑的国家中，大多数显然已失去增长势头。

因此，油价猛涨、食品和商品价格狂飙，就导致全世界出现通胀情况，也使房地产价格在经过通胀“调整”后，出现了不同的局面。

因为若不把通胀情况计算在内，截至今年第一季，多达28个国家出现房价增长，只有六个国家的房价下滑。其中，中国上海就以40.5％的年比涨幅，领先其他地方。其他增长快速的国家和地区还包括斯洛伐克(34.5％)、保加利亚(31.6％)、香港(31.1％)和新加坡(29.8％)。

以此计算，本地房地产价格在第一季的季比涨幅为3.75％。

环球房地产指南出版人马修·蒙塔古波洛克(Matthew Montagu-Pollock)受询时指出，要准确预测房地产市场的走势向来非常困难，因为这个市场会受情绪和国家的基本面所左右。

他指出，新加坡和香港房地产的价格／租金比例，通常会比其他区域房地产市场来得高，因为香港和新加坡的市场具有效率，交易成本也相对较低。虽然新加坡的通胀在4月份达到7.5％，但由于本地的利率低，因此对房地产市场是有利的。

马修指出，本地房地产市场面对的实际限制，似乎是租金回报(rental yield)太低的问题。他指出，当价格涨得很高的时候，回报就会很低，因为租金回报是以房地产租金除以价格来计算，而目前我国的房地产租金，介于2.7％至4.2％，环球房地产指南认为，这是偏低的。

报告也列出房地产价格开始下滑的因素，包括在许多国家，当房地产价格长期增长后，价格相对于租金的比例已非常高，因此有些人会选择租而不买、利率上涨也给贷款人带来压力。通胀的压力使得一些国家开始调高利率。在美国和一些国家，一些措施和不良的银行作业，也导致过度借贷的问题。

展望未来，报告指出，通胀对全世界的中央银行来说，是严峻的考验。房地产价格下滑会对全球银行体系带来冲击，除非这些金融体系觉得问题已被抛在后头，贷款数量相信还会继续下滑，因此报告认为，全世界房地产的价格开始下滑的势头应该会持续下去。

莱坊(KnightFrank)研究部主管麦俊荣则指出，报告显示新加坡、香港、上海和一些其他城市的房地产价格还在上升中，但在过去三年，房地产价格上涨得太迅速，涨幅也太大，因此，增长势头放缓是意料中事。