分析师：未来两年私宅供应没过剩 价格未必会显著退低

《联合早报》Jun 23, 2008

想买房子的人是否应该等到明年才进场，到时价格会因为供应过剩而下跌？

一些分析师最近发表的报告指我国楼市供应将面临过剩的危机，尤其是明年和后年，但实际情况也许不如想象中的糟，价格也可能不会显著退低。

据第一太平戴维斯(Savills)统计的数据显示，本地私宅未来两年的潜在供应(potential supply)实际上要比市区重建局(URA)提供的数据来得少。2009年和2010年竣工的私宅单位分别有1万零270个和1万2249个，相比之下，市建局的官方数字显示，明年和后年的新私宅供应将为1万2723个和1万7445个。

第一太平戴维斯参考了600多个目前正在兴建中以及未来将发展的项目，向发展商取得临时入伙准证(TOP)以及从观察各别项目的发展进展得出数据。市建局的未来供应数据则来自发展商每一季提供的预期竣工日期，该局将在7月底发表第二季房地产数据时才会更新数字。

第一太平戴维斯行销与业务开发主管邱瑞荣指出，许多市场人士和分析师依赖市建局的数据而没有考虑到实际情况，才会得出未来两年市场将“消化不良”、房地产价格将下跌的结论。

邱瑞荣说：“目前的数据是根据发展商在3月份向当局提呈的数据，但在这期间，市场上出现了许多变数，有集体出售告吹，集体出售项目延后重新发展等等，因此接下来两年的供应相信没有官方数据那么多。”

由于楼市疲弱，建筑成本又高，有不少发展商买下集体出售项目后不急着拆掉重建，而选择暂时出租，比如礼敦岭(Leedon Heights)和花拉阁(Farrer Court)，这减少了未来两年推出市场的供应。

此外，金香园(Tulip Gardens)、马克维景(Makeway View)和秉德阁(Pender Court)集体出售告吹也使市场未来的新供应“缩水”了一些。

虽然还没计算在未来供应内，目前还在高庭或分层地契局审理的浩然大厦(Horizon Towers)、吉门岭公寓(Gillman Heights)、民登苑(Minton Rise)和淡滨尼阁(Tampines Court)，也将限制未来两年的供应。

花拉阁和吉门岭公寓是本地最大和第二大集体出售地段，少了这两幅地段，未来供应将减少约3000个单位。

另外，邱瑞荣表示，大型发展商有足够财力坐拥一些地段，为了不削价出售而选择延迟推出或重建新项目。比如长春产业(Allgreen)的Cascadia和远东及永泰控股的Floridian，发展商是在10年前买下这两个地段，但延迟到去年才推出市场，这么一来，未来供应将被分散，不会出现供应充斥市场的情况。

“本地市场过去平均每年能‘消化’8000个私宅单位，未来几年相信会更多。两个综合度假胜地(IR)在明后年
建成以后将制造更多就业机会，吸引更多外籍人士前来本地，增加需求。何况，政府组屋供不应求的情况预计会持续，目前未出售的政府组屋仅有1200个，四五年前的空置单位则达2万5000个。”

邱瑞荣也指出，政府计划在今年下半年减少发售新地段，而采取更灵活的方式把更多地段列入备售名单(reserve list)不但能缓和市场顾虑，也有助于控制实际供应。

分析师近期报告都预测房价将下跌

过去两个星期，分析师发表的报告都预测本地房地产价格将在未来两年里下跌。

联昌国际(CIMB-GK)分析师指出，目前的转售市场交易价已较去年9月低了20％至40％，而今年至今推出市场的新单位仅有2100个，相信明年将有大量供应充斥市场，进而打压新私宅单位的售价。

高纬物业(Cushman & Wakefield)则预测，从明年至2011年，未出售或即将推出市场的私宅供应将逐步增加，导致核心中央区(CCR)的中数(median)售价可能从2008年第一季的高峰下降8％至17％。

然而，高纬物业的研究也发现，从去年8月至今年5月之间，225个新推出的私宅项目当中，仅有10％的发展商把售调低超过20％，但相比1997/1998年的金融危机，售价的趋软较为温和。当年一些发展商甚至削价高达40％。

高盛(Goldman Sachs)分析师则预计，本地房地产价格将在今年持续趋软，高档私宅价格将下跌10％，大众化私宅价格也可能下滑5％，并在明年进一步退低。

有分析师提出，我国和环球经济放缓以及通胀问题可能会导致本地楼价暴跌。对此，邱瑞荣表示，除非类似金融危机时的情况，我国经济连续两三个季度都出现负增长、失业人数飙升、房贷利息居高不下，未来几年相信不会看见历史重演。

虽然我国楼市预计在未来两年不会大跌，但邱瑞荣认为，如果IR没有预期中成功、环球经济持续低迷，我国可能在2011年以后面临供应过剩的危机，2011年将有1万5451个单位上市，而2012年以后的供应将多达2万3261个单位。