中国楼市已出现泡沫？

《联合早报》Jun 23, 2008

一名在上海工作多年的新加坡朋友，最近谈起他的租房经历。这位朋友3年前被派到上海，在中介商帮助下，当时以5000元人民币（下同，985新元）/月的价格租下一套三室两厅、装修豪华的房子。

一年后，房东坚持要增加租金，从5000元加到了6000元。然而令他没想到的是，到了第三年，房东直接将房价从6000元升到8000元，而且根本没有商量的余地。

泡沫似有破裂迹象

这位朋友觉得租金太高，只得重新找房，然而中介商却告诉他，以现在的行情，7000元以下，是租不到什么好房子的。这位朋友权衡之下，最后还是决定买一套房。不过，他发现一些新小区的房价平均都在2万元左右，甚至更高，而且很多小区的房价是在最近4、5年之内从5000元、6000元每平方米，一路攀升到了一万、两万，甚至3万多每平方米。

这位朋友颇为感慨地说：“我不是经济学家，对房地产这一行也不熟悉，更加不了解中国国情，但是我觉得这样的增长比例和速度，肯定是有泡沫的。”

如今，这位朋友所预感中的“泡沫”，似乎已有破裂的迹象。

去年，尽管上海、深圳等相对成熟市场的平均房价稍有回落，但由于二、三线城市房价的补涨，中国楼市的价格仍在高位上涨。2007年，政府再推出一系列宏观调控措施，特别是央行对买第二套房进行利率限制后，到了年末，有业内人士开始抛出楼市“拐点论”，认为目前房价太高，房价上升速度超过了家庭收入增长速度，连中产阶层都买不起房子，这是危险的。

但是之后，由于中国城市化进程加快，一线城市刚性需求旺盛，尽管深圳、广州等地的楼市价格大幅回落，但实际上像上海这样的大城市，其中心城区的房价并未出现明显下跌，有些较好地段的房价甚至还在缓慢攀升。

交易量急剧萎缩

这种情况下，很多买房者产生降价预期并持币观望，大部分发展商又抱团不肯大幅让利，造成楼市交易量急剧萎缩，楼市出现“滞胀”状态。以上海为例，在5月份四川地震之后的一个交易周里，交易量大幅下滑了17.93％。

6月8日，央行第10次上调存款准备金率，上升幅度为1％，这一举措被专家解读为：从紧信贷政策依然不会改变，房地产企业同样受到影响。

中国指数研究院副院长陈晟在接受本报访问时称，去年多数房企大规模扩大土地储备，今年进入土地款支付高峰，但今年由于信贷从紧以及房企资金使用途径被严格规范（首次公开售股（IPO）和再融资资金不得用于拿地，国外融资用于国内拿地也受到限制，而且商业银行不能向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款），房地产企业将面临普遍的资金压力，一些企业的资金链面临断裂危险。

这种形势下，6月中旬在海南博鳌举行的房地产论坛上，多数房地产商的信心指数已下降到近年来的最低点，楼市正在滑入一个下降通道，已变成发展商们的一个普遍共识。

那么，中国楼市是否也像最近A股暴跌引发股灾一样，形成一场“房灾”呢？

在中国投资多处地产的新能基集团董事长段先生认为，中国房地产市场发展情况不一，像上海、北京、深圳等房价上涨过快的城市，会有一个短期回调，但从长期来看，中国的房地产市场仍然将保持上升态势，尤其是一些高品质房产，将更受欢迎。

陈晟也认为，房地产是一个区域性很强的行业，而中国幅员辽阔，城市化程度相差显著，不可一概而论。上海深圳等城市化率已超过80％，已经进入房地产发展的成熟阶段，而全国城市化率则在45％左右，尚处在房地产加速发展区间。因此从全国范围来看，城镇化水平提高带来的需求，意味着中国房地产行业仍具有广阔的成长空间，房价将与居民收入和资产价格同向变动。