市区公寓 老外新欢

《联合早报》Jun 22, 2008

近一两年来，坐落在金融区或者金融区边缘的共管公寓，已陆续完工，住户也纷纷迁入。

从夜晚的灯火和悬挂了窗帘的窗户来看，海天大厦和瓅之尚都等完工半年至一年的新市区公寓，都已经取得超过一半的住用率。这些市区公寓不靠近学校，也没有湿巴刹，到底吸引怎样的租户？

它们的租金和价格走势又如何？跟乌节路和郊外的公寓比起来，有何不同？

瓅之尚都（Citylights）矗立市区边缘，从公寓可以眺望四周的辽阔景色。（谢光凭摄）

市区公寓由于不靠近学校，附近也没有湿巴刹，所以这里的住户跟一般住宅区的住户有些不同。在这里较少看到孩子还在上学的家庭，而外国人的比例相当高。

ERA产业的王德金（Richard Ong）指出，海天大厦、瓅之尚都、中央城（Central）居家办公（SOHO）单位、凯联大厦（International Plaza）等坐落在金融区，或者金融区边缘的住宅单位，都相当受外国人欢迎。

它们的共同点是都建在地铁站旁，交通非常方便，无论是到金融区上班，或者是到乌节路逛街，不过几分钟的路程。

尤其是近年来，乌节路一带的出租公寓短缺，带动租金龙腾虎跃，一些中高层外籍管理人员纷纷迁移到外围地区。

活跃于海天大厦和瓅之尚都的王德金说，他经手的租户，几乎清一色是公司提供房屋津贴的外籍专业人士，本地人少之又少。

“有韩国人、日本人，也有‘红毛人’。他们大多是单身人士，常常在亚太区域飞来飞去，不少人还在其他地方，例如泰国、马来西亚有房子，所以不需要太大的地方，只要能落脚就可以。六七百平方英尺的地方刚刚好，容易打理。”

这类外籍管理人员不一定负担得起乌节路的昂贵租金，但对居住在本地人较为密集的组屋区感到不自在，所以宁愿住在金融区附近。虽然金融区一带入夜后没什么商店和超市，但因为靠近地铁站，无论是买东西还是吃东西，都相当方便。

以本地人来说，有些单身人士居住在这类市区公寓。他们一般不拥车，出入都乘坐地铁。市区的居住环境不但配合他们的生活方式，而且还提供了许多便利——能住在商业心脏地带，工作、购物和娱乐地点都近在咫尺。

对于没有子女的双收入夫妇（Double Income No Kids，简称DINKs）来说，由于没有靠近学校的必要，平时也难得开灶煮饭，所以也更容易适应市区的居住环境。

此外，一些年长的夫妇也在子女离开家后，将原来的大房子卖掉，搬到这种市区公寓居住。公寓面积较小，容易打理，而且靠近地铁站也方便他们探访朋友或参加休闲活动。

两卧房月租6000元 两三周就找到租户

一间只有900平方英尺的两卧房式公寓，一个月的租金多少钱？

像海天大厦这样的市区公寓，一间两卧房式单位月租金可以到6000元。由于公寓靠近地铁站，交通方便，所以相当受外国人欢迎。（周柏荣摄）

如果是像海天大厦和瓅之尚都这样的市区公寓，每月租金可以到4500元至6300元。

对许多月薪只有两三千元的新加坡打工族来说，这样的租金简直令人咋舌。但是，熟悉这一带行情的房屋经纪说，只要业主没有苛刻的附带条件，他们一般只要两三个星期内就可以为业主找到租户。

根据SISV纪录，仅是今年5月就有15个瓅之尚都单位被人租下，海天大厦则有9个单位。

在海天大厦，一间两卧房式单位可以租到6000元一个月，上个月就有一间39楼（904平方英尺）的单位以6300元租出。面积达1200平方英尺的高楼单位，月租金可达8000元，上个月，一间46楼的单位就以这个租金水平找到了租户。

在瓅之尚都，一间19楼的两卧房式单位（893平方英尺）在上个月以4800元租出。这个月，一间30楼的三卧房式单位（1421平方英尺），则以5500元找到了租户。

30年屋龄凯联大厦　翻新后租金暴涨一倍

乌节路的豪华出租单位严重短缺，导致一些非总裁级的高管人才被挤出乌节路，进驻金融区，带动市区公寓的租金水涨船高。就连已有30年屋龄的凯联大厦，公寓租金也在翻新后暴涨100％。

凯联大厦的房地产经理梁国华说：“2006年2月，凯联大厦的两卧房式公寓单位，月租金叫价2000元，也不一定找得到租户。今年2月翻新工程完成后，同样850平方英尺的两卧房式单位可以租到3500元至4000元，尤其是可以看到海景的单位更加抢手。”

相较之下，乌节路心脏地带，例如辉盛坊(Vision Crest)和景颐峰（Cairnhill Crest）的两卧房式单位，月租金要6000元至7000元，比海天大厦和瓅之尚都租金贵了10％至20％。

不过，房地产经纪相信，即将在一两个月后完工的最新市区公寓滨海舫(The Sail)，租金很可能足以媲美乌节路心脏地带的公寓，达到6000元至7000元一个月。

即将在一两个月后完工的市区公寓滨海舫（The Sail），租金很可能媲美乌节路公寓，达到每月6000至7000元。 （构想图）

滨海舫坐落于新市区，不但可以欣赏到海景，高楼单位还可以看到滨海湾IR。目前，该公寓的转售价每平方英尺超过2000元，相当于乌节路的公寓水平。

二手房价降但租金仍高 现在买家能保现金入袋

过去几个月来，海天大厦和瓅之尚都等市区公寓的二手单位叫价，已经比最高峰时期降低了10％至15％。

今年1月，海天大楼的单位转售价格仍持守在每平方英尺1400元至1700元的水平，但一进入5月份，成交的单位价格只介于每平方英尺1100元至1400元。

不过，这些公寓的租金仍然稳住在高水平。王德金认为，这种情况对海天大厦和瓅之尚都的二手价格有扶持作用，因为现在进场的买家，还是能够享受正数的现金收入。

举例说，如果现在有人以110万元买下一间两卧房式的瓅之尚都单位，假设八成向银行贷款，分25年摊还，利息3.55％，每个月要摊还的房贷大约是4335元。但是，如果他把房子租出去，一个月可以收5000元的租金，扣除公寓维持费和房地产税，还是能保有数百元的现金入袋。

相较之下，如果投资在一间乌节路的两卧房式公寓单位，每个月虽然可以收到6000至7000元的租金，但是单单房贷已高达7882元，不但没有现金收入，每个月还要掏出不少现金。这是假设房子的成交价为200万元，其他借贷条件相同。此外，乌节路的公寓维持费也偏高，有些高达500元或600元一个月。

目前，有正数现金收入的房地产不多。

无论是较靠近市区的郊外共管公寓，例如靠近中峇鲁地铁站的中部青园（Central Green Condominium）以及靠近景万岸（Kembagan）地铁站的The Trumps，还是距离市区较远的郊外共管公寓，例如四美的Modena，在扣除房贷、维持费和房地产税后，能够入袋的现金都所剩无几，有些甚至每个月还要掏出现金来供养。

以中部青园和The Trumps来说，现在的租金可以达到4200元一个月。但假设单位的售价为90万元，每个月的供款已高达3547元，两者的差距很小。以Modena来说，两卧房式单位的月租金大约是2500元至3000元，如果成交价是60万元，每个月的供款已高达2365元，扣除维持费和房地产税后，可能还要落入负数现金收入。

投资须考虑房子保值能力

有没有正数的现金收入，只是衡量某个房地产投资值不值得的方法之一，并不是唯一的，也不是最好的方法。

投资专家认为，投资房地产还是应该持长线眼光，并且参考自己的整体投资组合。

由于市场环境不断变化，不管是利息的上扬，或者是租金的走低，都会影响投资者每个月所能收取的现金。房子的保值能力也是另一个重要的考虑因素，如果楼价严重下滑，投资者就可能陷入负资产，卡住不上不下。

最近，银行已经开始调高房贷利率，半年前一些银行还在提供0％和1.68％的首年低利率房贷，但最近已纷纷调高至3％以上。这也就是说，投资者接下来应该会负担越来越高的房贷。

此外，由于明后年将有更多的新公寓完工，再加上一些公司业务已开始放缓，甚至停止增聘外籍高管人才，一般相信公寓的租金上涨速度将放缓下来。如果情况进一步恶化，不少包租公和包租婆可能在未来几个月发现，租金甚至会慢慢软下来。

最近，一些银行的房地产报告预测：新加坡豪宅楼市将在未来三年内下跌30％，大众化私宅价格也会下跌20％。不过，也有不少房地产分析员认为，目前楼市只是进入整合阶段，除非国际局势进一步恶化，否则这一轮低潮应该只是局限于一些领域，例如豪宅价格。