分析师：私宅销售近来虽不错 昔日风光暂难重现

Source : 《联合早报》June 16, 2009

私宅市场的单月销售额虽接近2007年的高峰, 但分析师认为私宅市场的昔日风光，在短期内难重现。

今年5月份售出1668个新私宅单位，这就比4月份的1214个单位高出38％。

世邦魏理仕执行董事李晓和说，单是在今年第二季的头两个月，私宅销售数据已达到2882个单位，已比整个第一季卖出的2596个单位，高了11％。他相当肯定，加上6月份的数据，今年第二季的新私宅销售额将突破3500个单位。

市区重建局发表的数据也显示，发展商在5月份共推出1161个单位，这是自去年7月推出1323个单位以来的最高水平，显示发展商的信心也在恢复中。

其中，又以代表大众私宅领域的OCR推出的单位最多，有402个，代表高档私宅的CCR是399个，而代表中档私宅的RCR是360个单位。

OCR指的是中央地区以外的外围地区，代表了郊外的大众化私宅领域。至于RCR则是其他中央地区，代表的是市区边缘的中档私宅领域。核心中央区(CCR)则是指第9、10、11邮区、滨海湾和升涛湾一带，一般代表高档私宅领域。

但销售情况却呈现完全不同的景象：在5月份售出的单位中，高档私宅领域售出最多单位(617个)，中档私宅售出609个单位，而大众私宅只售出442个单位。

分析师指出，第一季的销售活动集中在大众化私宅领域，而从4月开始开始渗透到中高档私宅。

李晓和指出，5月份卖出的私宅单位中，37％来自高档私宅领域，另外37％来自中档私宅，大众化私宅只占约26％。

股市飙涨“力度” 已在高档私宅显现

他认为，股市飙涨的“力度”已体现在高档私宅领域中。Martin Place Residences和The Wharf Residences卖出超过100个单位，Parc Centennial也卖出44个单位。CCR领域的中位数价格介于每平方英尺1150至1650元之间。

仲量联行研究与咨询部副董事沈振伦指出，发展商的削价攻势奏效，吸引买家回流。同这三个项目首次登场时的中位数价格相比，价格已削减了介于18至21％。5月份的高档私宅成交量比07年8月高出6％，比起今年4月份卖出的322个单位，也猛涨了92％。

同时，在4月份，只有3个单位以超过2000元的尺价成交。

博纳集团(PropNex)总裁伊斯迈也指出，在5月份尺价在每平方英尺2000元及以上的交易就有15宗。

这就包括5个The Orange Grove的单位，中位数尺价是每平方英尺2320元。Boulevard Vue和瑞吉居也分别以每平方英尺2602和2200元的尺价，出售一个单位。The Orchard Residences也以每平方英尺2787和3043元，售出两个单位。

在中档私宅领域，卖得最好的三个项目分别是The Arte (98个单位)、The Mezzo (89个单位)和Versilia On Haig (42个单位)，这个领域的中位数价格介于每平方英尺735至1200元之间。

大众化私宅在4月份开始稍微冷却，虽然5月份表现依然出色，但同比之下变得逊色。卖得最好的三个项目分别是水之轩(Caspian，45个单位)、新乐园(Mi Casa，43个单位)和Waterfront Waves(41个单位)，此领域的中位数价格介于每平方英尺580至760元之间。

伊斯迈说：“最近股市龙腾虎跃，发展商又以非常诱人的价格推出新项目，吸引了很多在场外观望的买家打铁趁热，决定进场。”

沈振伦说：“最近房地产市场活动量增加，但都局限在住宅市场。我们认为，这主要是因为（私宅）价格下滑和潜在需求强劲的缘故，但单凭这些，不足以维持房市的整体复苏。”

他说：“除非我国整体经济好转，否则过去那种推出每平方英尺5000元平均售价的超级豪华房地产的‘风光岁月’要重现，相信还需要一段日子，因为是否负担得起还是现在吸引买家进场的主要因素。”

李晓和说：“若目前强劲的市场情绪一直维持到今年第二季，全年的新私宅销售单位有望破1万大关。相比之下，这就比08年全年售出的4264个单位多出一倍以上，并靠近06年的1万1147个单位，然而，这会比07年高峰期创下的1万4811个单位低。”

但伊斯迈对这股走势是否能持续持保留态度。他说：“虽然我估计6月份的销售额不会达到5月份的水平，但交易量应该还是会超过1000宗。”