Friday, June 12, 2009

野村证券: 本地楼价可能明年见底

Source : 《联合早报》June 11, 2009

私宅销售量过去几个月频频报捷,房地产关联股夹带这股锐气往上冲,但野村证券(Nomura)分析师提醒投资者当心,本地房地产市场可能采取“W”型复苏形态,楼价也许要到明年才会见底。

野村证券最新发表的新加坡房地产研究报告中指出,目前所见的买气不会长久延续下去,本地楼市的复苏形态较可能是“W”型,而不是预期中的“U”型。

撰写报告的分析师达尔威(Tony Darwell)和蔡明兆指出,虽然目前的低利息环境亲买家,但经济前景未出现明显复苏迹、失业率依然在攀升、私宅租金因供过于求而直线下滑,加上过去延迟付款计划(deferred payment scheme)来买房子的人可能因无法负担而需脱售房子,都将给楼市施压。

他们预测,大众化私宅价格可能从目前到2010年间继续下滑25.9%,而豪华高档房地产价格则在2007年第四季和2010年之间下跌43%。

根据市区重建局的数据,反映大众化私宅价格的郊区楼价退低了14.2%,而高档房地产价格则锐减了31.9%。

分析师指出,投资者也许是看到每平方英尺的楼价从高峰回跌了许多,而认为值得买入,但需求几个月下来保持兴旺,主要是因为获发展商清货行动所推动,削价和给予利息吸纳计划(Interest Absorption Scheme)两个甜头成功虏获买家的心。

在利息吸纳计划下,在项目领取临时入伙准证(TOP)之前,发展商将承担买家的利息。这将减少买家的现金支出,在项目完成之前只需付定金,认为自己的投资风险较低。

面对上述“诱惑”,分析师提醒投资者,市场上其实还有许多已准备就绪但未推出的项目,2009年至2011年的新私宅供应预计每年平均达9898个单位,其中86.2%,或8536个单位已在建设中。

此外,分析师指出,如同定时炸弹的延迟付款计划很可能开始引爆,有超过1万个在计划下购买的单位即将在2013年以前竣工,而其中一些项目的价格显著下跌。

媒体报道,利用延迟付款计划买下单位但在项目完工后无法付款的例子,在今年1月至5月期间有76个。

另外,分析师也指出,被发展商延后发展的集体出售项目将形成“影子存货”(hidden inventory),打压租金价格加速下滑,影响投资者的租金回报。目前估计有1400个这类单位在市场上出租。

野村证券的报告要比近期的一些报告悲观。 

德意志摩根建富证券(DMG & Partners Securities)最新报告指出,楼价可能在今年第一季就已见底,而在接下来的六至九个月,会带动中、高档私宅项目的买气。除了本地买家,海外买家相信也会“回流”。

美银美林的报告则看好新私宅的销售情况会维持强劲,同时也会带动转售市场的交易量上升,预测本地楼价将在2009年第三或第四季见底,在2010年复苏,并强力回弹20%。

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