发达国家房地产价或再走低

Source :《联合早报》May 28, 2009

未来一两年，发达国家的房地产价格可能进一步走低，而市场可能出现可共投资的不良资产或价值被低估的商业房地产。

新加坡政府产业投资公司（GIC Real Estate）董事经理薛义华博士指出，抹平房地产债务、取得再融资，是美国和发达国家目前面对的棘手问题。考虑到许多房地产贷款将在2011年之前到期，如果拥有这些资产的基金经理在为债务取得再融资面对困难，它们也许会决定脱售。

薛义华博士：面对再融资困难的投资者可能会被逼出售资产。

他说：“租金下跌、资本化率上涨，导致房地产价值迅速被调低，未来还可能进一步下调。在这样的情况下，面对再融资困难的投资者可能会被逼出售资产，尤其是在高峰期买入的西方基金。”

薛博士昨天受邀为国大房地产研究院举办的座谈会发表演讲。

另一名主讲人美国沃顿商学院房地产和金融教授约瑟夫·吉尤科(Joseph Gyourko)则提出，不良资产已开始在美国出现，而这些资产其实存在很好的投资价值，但由于投资者遇到财务问题而被迫将它们“牺牲”。

他说，根据高盛的统计，今年至2011年期间，美国共有1200亿美元的商业大楼的贷款将到期，需要再融资，而这些贷款过去都是利用商业抵押担保证券进行再融资。

“经过次贷危机后，商业抵押担保证券已没有市场，这个集资的管道已行不通。这在短期内将对美国房地产市场造成很大的风险。任何负债的投资者都可能有违约的风险。”

此外，吉尤科指出，美国消费者过去几个月已开始减少消费，增加储蓄，这个举动相信将持续一段时间，并长期打击美国的零售业以及出口国的经济。有鉴于此，他对未来一两年的美国经济感到悲观，他说“这将造成基本的供应问题，对此，奥巴马将束手无策。”

吉尤科：任何负债的投资者都可能有违约的风险。

薛义华博士也持同样看法，表示美国家庭抹平债务的举动将在未来一两年对环球经济恢复造成威胁。他说：“西方社会正认真地抹平债务，但目前我们还看不到它对于商业房地产的实际影响。未来5年看来将更具挑战性。”

虽然前景存在许多不稳定因素，但随着美国和发达国家抹平房地产债务，薛义华博士表示，市场预计将出现买入机会，坐拥现金的人将能得利。除了商业房地产外，他表示，投资者能从被低估的房地产投资信托以及不良贷款中获利。他指出，短期内将有机会在发达国家找到收购机会，新兴亚洲国家则将吸引到长期策略性投资者。

吉尤科则认为，美国楼市将比亚洲更具吸引力。“美国楼市将会非常活跃。对于手握资金的人，这是自90年代以来，进军美国楼市千载难逢的机会，价格和价值都非常具吸引力。”

然而，这一轮的金融海啸把许多基金的资金给卷走。薛义华博士表示，许多基金的投资组合价值已缩水，没有剩余的钱投入房地产，而面对高风险，投资者的回报要求也提高了，这是为何从事基金管理业务者目前要为收购房地产筹集资金依然处处碰壁。