黄金地段高档公寓价大跌 有地私宅价也终于“失守”

Source : 《联合早报》December 30, 2008

明年展望欠佳，楼市情绪更趋谨慎和保守，致使私人公寓的价格在今年第四季以更大的幅度下滑，其中黄金地段的永久地契高档公寓价格受到最严重的打击，在连续两个季度分别下滑了4.5％后，在第四季（同第三季比较），更是进入双位数的跌幅——滑落了14％。

此外，就连到第三季还能“站稳阵脚”的有地私宅，到了第四季也抵御不了疲弱市场的下跌压力，价格终于“失守”。

不过，根据房地产咨询顾问公司戴德梁行（DTZ）第四季的房地产市场报告，若同私人公寓比较，有地私宅的跌幅其实较小。永久地契有地私宅的价格，季比下滑3.8％至5.7％之间，若同一年前比较，全岛有地住宅的价格则下滑1.3％至2.9％。

报告也显示，以整体来说，私人公寓的平均价格，同去年同期比较，已下滑了21.6％，平均报每平方英尺1160元，这也比07年第二季所取得的每平方英尺1200元还要低。

但若走出第9、10、11邮区的黄金地段，永久地契的私人公寓价格虽然也下滑了，其跌势并没有黄金地段的公寓那么急，季比下滑了9.3％，年比下滑10.5％，尽管如此，这还是比去年第三季的水平低。

在租金方面，私人公寓的租金在今年第三季出现首次调整，租金市场向来由不少派驻本地的海外人士“支撑”，随着更多海外人士撤离或回国，今年第四季的租金也进一步下滑。

黄金地段的高档公寓平均月租季比下滑9.4％，同2007年第四季比较，下滑幅度是9.2％，月租为每平方英尺4.36元。黄金地段以外的公寓租金季比虽稍微下滑了1.2％，但同去年第四季比较，反而还上涨了2％。

戴德梁行相信，那是因为随着住房方面的花费预算减少，越来越多租户在租约到期后，开始从黄金地段搬迁到市区以外的地区，或是从原本租用的大房子换成小房子、从新房子换成旧房子。

展望明年的楼市，戴德梁行认为，经济陷入长期衰退的阴影，将让消费者在花钱时更为谨慎，这个效应也将“传染”到楼市。加上人们担心饭碗不保，市场价格进一步下滑，让买家在现阶段裹足不前。因此，戴德梁行预计明年的公寓销售量会继续维持在低水平。

私宅成交量猛跌

今年9月中掀起的金融海啸，让本地楼市迅速冷却，私宅成交量猛跌。根据官方数据，今年10月份售出的新私宅单位只有118个，11月份也只有192个。在今年的首9个月，每个月平均还能售出444个单位。

戴德梁行根据房屋转让禁令（caveat）计算出来的初步数据也显示，今年的成交量只有2007年3万8100个单位的约35％。今年买家中，又以组屋提升者占较高份额（今年的为37％，去年只有22％），也为大众私宅获得扶持提供注解。

在第四季推出的一些私宅项目包括纽顿一带的Newton Edge，这个永久地契项目在推出所有的104个单位时，平均尺价是每平方英尺1060至1370元。位于兀兰地铁站附近的99年地契租约的Rosewood Suites，也以每平方英尺520至680元的价格，推出200个单位中的80个。位于里峇峇利路（River Valley）的永久地契项目RV Suites，则是以每平方英尺1140至1400元的价格推出所有96个单位。

根据官方数据，今年第三季，全岛楼价也终于失守，下滑2.4％。全球金融风暴所刮起的滔天巨浪，几乎全线冲击到我国的房地产市场。不但是高档私宅价格，就连中低档私宅、办公楼，以及商店的价格和租金，也都在今年第三季扭转风向，出现自2004年以来的第一次下跌，也使2008年的楼价涨幅缩小到1.5％。

一些银行分析师之前也曾预测高档私宅价格会大幅滑坡，其中又以野村证券（Nomura）这个月的新加坡房地产研究报告中所作出的预测最为大胆和悲观——高档私宅明年和后年的价格跌幅，有可能暴跌43.8％，大众私宅则可能锐减32.1％。

但戴德梁行相信，在一片“跌跌不休”声中依然有一线“曙光”。

戴德梁行执行董事邓淑玮就说：“虽然银行在借贷时更谨慎，但房屋贷款率低。市场上正有一些投资者在等待价格降到较吸引人的价位时择机进场。”