私宅价格开始下滑

Source :《联合早报》October 3, 2008

我国私人住宅价格终于抵不住来自美国金融风暴的压力，私宅价格指数在连续上涨了17个季度，或四年多后，首次下滑。分析师表示，这只是一个开始，并预计未来几个月，本地私宅价格的下跌幅度将会扩大。

市区重建局公布的第三季初步预估数字显示，本地私宅价格指数下跌了1.8％，由177.5点微跌至174.3点。这是本地楼市自2004年第一季以来，首个呈现跌幅的季度。尽管楼市已在去年第四季开始趋软，但第二季的私宅价格指数仍上扬0.2％。

我国私人住宅价格终于抵不住来自美国金融风暴的压力，私宅价格指数扭转四年多来的涨势，首次下跌。

莱坊(Knight Frank)研究部主管麦俊荣说：“自2007下半年以来，投资者情绪一再受打击，进而使私宅交易量直线下降。美国金融和经济问题越来越严重，整体私宅价格下滑是迟早的事。”

他认为，私宅价格至少在未来12个月里将持续下跌，今年下半年的跌幅还可能“侵蚀”掉上半年所取得的3.9％增幅，使今年全年的价格较去年横摆。

卓登国际(Chesterton International)研究部主管陈瑞谨则指出，过去两个多星期暴发的美国金融海啸重重打击了市场情绪，即将在本月底公布的实际完整数据可能要比预估数据来得低。预估数字是根据每一季的前10个星期呈交的房屋转让禁令(caveats)中的交易价格，再加上新销售的单位来统计。市建局将在本月24日公布完整数据。

过去三个月，一般代表中档私宅的其他中央区（RCR）楼价，跌幅最大，退低2.1％，而反映高档私宅市场，位于第9、10、11邮区，以及新市区和圣淘沙的核心中央区（CCR），屋价则退低2％。唯一出现涨幅的为反映大众私宅市场的中央区以外（OCR）屋价，在组屋短缺以及转售价持续攀升的情况下获得支撑，微涨了0.1％。

相比之下，今年第二季，只有核心中央区的私宅价格退低0.1％，其他中央区和中央区以外则分别上涨0.7％和0.9％。

为了更准确地反映房地产市况，市建局自2006年第四季起，也提供全岛按三大区块细分、搜集的私人房产数据。

虽然第三季总共售出的新单位有1500至1600个，与第二季的1525个单位不相上下，分析师解释，除了农历七月的楼市淡季外，整体私宅价格指数呈现负增长主要是因为一些发展商以较低价格来推出新项目，而一些二手单位也以较低价格成交。

争取到不错销售成绩的莉雅苑（Livia）、Clover by the Park、The Concourse Skyline和达高轩(Dakota Residences)等都是以较低的平均尺价售出。

其中，鸿福集团的The Concourse Skyline，推出的90个单位成功售出了63个，售价介于每平方英尺1500至1800元之间，略低于目前金融区住宅的1800元至3300元平均尺价。以每平方英尺970元来推出达高轩也比它原本瞄准的每平方英尺1000元至1100元来得低。

眼见新项目身价被打折扣，一些看淡楼市的投资者也开始脱售手上未完工或刚完工的单位。例如去年“炒气”最旺的项目滨海舫(The Sail@Marina Bay)，今年以来就有约50个单位易主，一些单位的转售价要比去年高峰期来得低20％左右。　　

进入第四季，世邦魏理仕（CBRE）执行董事李晓和表示，雷曼兄弟（Lehman Brothers）清盘加上美国国际集团(AIG)面对财务危机，使市场信心重创，私宅价格正面对极大的压力，售价和销售额将进一步下降。

他说：“不过，如果市场期待以久的项目如Marina Bay Suites、升涛湾的Sentosa Quayside和汤申路的The Arte等被推出市场，可能会让市场恢复一些生气。”

分析师：楼价不会跳水

虽然私人住宅价格已开始下跌，但分析师预计本地楼价不会跳水。

1997年暴发亚洲金融危机时，本地楼价猛跌40％，但分析师认为，这样的情况预料不会在这一轮下跌周期里重演。论供应和房贷负债比率，这一轮的下调较接近2000年第三季至2004年第一季的低潮期，整体价格跌幅可能相近当时的约20％。

第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣认为，组屋需求依然强劲，供应又短缺，而转售价已经达到每平方英尺500元，给予大众化私宅支撑，价格下跌幅度预料不会太大，而中高档私宅方面，由于大发展商在去年已锁定了丰厚的利润，有能力持守，屋价的下跌幅度也不会因供不应求而猛泻。　　

卓登国际研究部主管陈瑞谨也认为，本地楼价将会有个软着落，价格将尾随经济走势波动，即使在最糟的情况下，本地楼价也只会失去去年全年的涨幅。不过，这样的情况只有在全球经济大萧条、又有银行倒闭、本地企业大规模裁员、房贷利率大幅度飙升的情况下才会发生。去年，本地的高档豪宅价格一口气暴涨了33％，创下历史新高。

房地产类股跌至三年半来最低

私宅价格指数扭转四年多来的涨势，首次下跌，拖累房地产类股在昨天的交易中下跌至近三年半以来的最低水平。

反映本地房地产关联股走势的富时海峡时报房地产控股与发展指数（FTSE ST Real Estate Index）昨天下跌5.08％，至462.62点，是2005年4月18日以来的最低水平。该指数是从今年初867.19点猛跌47％，要比海峡时报指数今年至今的32％跌幅来得大。

相比去年6月21日的1044.71点历来最高水平，该指数则下滑了56％。

在昨天的交易中，我国目前三家最大的房地产上市公司都一度下跌至近三年半以来的最低水平。

老大嘉德置地（CapitaLand）的股价昨天曾一度下滑4.6％，但在闭市前回弹，最后以每股3.04元收市，跌幅为0.7％。老二城市发展（CDL）的股价则一度下挫7.8％，并以每股8.37元闭市，下跌4.8％。老三吉宝置业（Keppel Land）的股价曾在交易中退低4.6％，但最后以每股2.75元收场，跌幅为2.8％。

莱坊研究部主管麦俊荣预计，本地楼市的跌势将持续至少一年，并表示那些手头上仍有未推出项目的发展商应趁还能赚取一些利润的时候尽快发售，否则可能得等上一段很长的时间。

瑞士信贷(Credit Suisse)的分析师则表示，虽然许多发展商和业主还有持守的能力，至今仍等待本地楼市回稳，但市场信心已被近期的美国金融海啸给重折，接下来还得面对更多大风浪，比如大量新供应、前来我国公干的外来专才将减少、大规模裁员和环球资产减值等，因此给予房地产关联股“不如大盘（underweight）”的评级。

这名分析师在星期二发表的一份报告中也指出，自5月以来，本地发展商的经商环境急转直下，不但得应付疲弱需求，还得承担更高的建筑成本以及面对更吃紧的信贷环境。分析师预计，发展商接下来将被信贷短缺以及更高的借贷成本困扰，资产价值也将减值，进一步把股价推下楼。

不是所有市场人士都对本地发展商感悲观，星展唯高达（DBS Vickers）的分析师表示，相比过去涨势扭转的情况，私宅价格指数这一次的跌幅相对小许多。1996年，楼价在一个季度退低7.9％，而在2000年第三季，楼价也从第二季的1.4％增长下滑，报2.7％的跌幅。

虽然认为屋价将在今年和明年下跌，但预计今年的跌幅将限制在单位数。分析师指出，带动下跌的主要是高档私宅的售价，但在组屋售价仍取得增长的支撑下，大众化私宅屋价预计将持稳。