URA To Release Playfair Road Site For Tender

Source : Channel NewsAsia, 28 December 2007

The Urban Redevelopment Authority has said it will put the industrial site at Playfair Road up for tender in about two weeks.

This comes after a developer said it would bid a minimum of S$12 million for the site.

The 0.86 hectare site is located on the junction of Henderson, Burn, and Playfair Road.

It has a maximum permitted gross plot ratio of 2.5 with a lease period of 60 years.

The site is zoned for Business 1 development, and can be used for a range of clean and light industrial uses and warehouse.

The land parcel was made available for sale under the Reserve List of the Government Land Sales programme.

Sites under the Reserve List will only be placed out for tender if there is a minimum bid that is acceptable.

房东拖欠房屋贷款，房子被封，房客无家可归

《联合早报》Dec 27, 2007

这起封屋事件于昨天下午3时左右发生，地点是义顺11街大牌146座。

杨先生（21岁，销售人员）受访时表示，他刚搬进不到三个星期，结果却落得必须将东西全部搬出来，无家可归。

“庆幸的是，当天下午我女朋友在家，及时将东西全部搬出来，否则什么都会被锁着。”

他透露，他交了一个月的租金和押金，一共640元，结果现在不仅拿不回钱，更没有房子住。) w4 M% N* J4

“我们尝试联络屋主，结果他并没有接电话，非常无奈。”

房东吝啬又挑剔 不给房客出客厅

另一名房客林女士（38岁，家庭主妇）则表示，房东是非常吝啬的人，而且对房客诸多挑剔，经常因为水电的
事情而与房客大吵大闹。

“之前，房东就和其他的房客因为用水和用电的问题争吵，他自己睡在客厅，却不允许我们到客厅去，只能留在房间里。”

她表示，房东经常将门窗都关上，又不开灯，即使自己的孩子到厨房写字做功课，都会被骂，非常不合理。

“没有想到，现在房子被封锁，我没有及时将自己的东西搬出来，所以只好报警处理，同时联络银行，希望可以将自己的东西拿出来。”

她表示，目前当务之急，就是为自己找一个落脚处，否则就要露宿街头了。

前公寓管理代理疑卷走20万元

《联合早报》Dec 27, 2007

前公寓管理代理（managing agent）疑亏空管理费和累积基金（sinking fund）后下落不明，她可能卷走高达20万元。

这名疑卷款失踪的前公寓管理代理相信是一名30余岁印族女子，相信她是从2003年到去年以伪造支票和窜改财务账目，从4所公寓的管理费和累积基金骗走超过20万元。

其中一所遭殃的公寓是实里基路一带的“亚迪斯台”（Adis Villas），居民月前收到公寓管理委员会寄出的后天召开常年大会通知，附上一份警方寄给公寓管委会主席的报告。这份日期为今年四月的报告，详细列出前管理代理被捕后将面对205项伪造和意图欺骗的控状。

据了解，这名前公寓管理代理已逃离新加坡超过一年，警方正在追查她的下落。

除了警方的报告，“亚迪斯台”居民也收到常年大会议程，从中得知有两项款额错误地被注销（written-off），其中10万4000元相信是被公寓管理代理盗用，另一笔6万元因为纪录不正确，导致稽核员无法追查。

“亚迪斯台”管委会主席黄健强（译音）在去年6月14日曾发信告诉居民，当他发现管理费和累积基金的款项从2003年9月开始神秘“消失”后，在当年5月报警。

五楼一名女住户昨晚受访时说：“这是非常不幸的事，竟然会有如此糟糕的管理层。”
　　
部分居民受访时则无奈地表示钱已被盗用，现在又能怎么办？

另外三所同样遭遇的是苏菲雅山公寓（Mount Sophia Apartments）、苏菲雅大厦（Sophia Apartments）和柏利卡大厦（Pelikat Mansions)。据悉，前两所公寓被盗走约7万元。警方发言人受询时证实正在调查一名30余岁女子。

物业管理公司Knight Frank Estate Management董事经理梁明才告诉媒体，研究显示房地产管理的水平主要取决于两方面：管理费和累积基金，以及管理公司和屋主租户的期望。

公寓管理代理的责任是把这两大因素处理妥当，一方面善用有限的管理费为公寓保值，再做长远计划，必要时能用累积基金为公寓增添设施，为住户提供增值服务；另一方面则是让屋主租户都住得称心，加强住户间的凝聚力，让公寓有更好的口碑。

梁明才说，一些公寓管委会由于没有清楚地了解公寓管理代理的职责，如执行职务时所必须遵守的条例，结果公寓管理代理的服务无法达到要求。更糟的是，公寓管理代理服务不好，对公寓所造成的“损失”须经过一段长时间才会浮出台面。

城市发展CDL 不满百慕乐园Balmoral Park 房地产税上诉失败

《联合早报》Dec 28, 2007

由于不满需要为百慕乐园(Balmoral Park)5号的重新发展项目缴付更高的房地产税，新加坡城市发展(CDL)向高庭提出上诉，但还是以失败收场。

根据估价检讨委员会(Valuation Review Board)在2006年10月3日的裁决，城市发展必需针对百慕乐园5号的重新发展项目，偿还16万0400元的常年房地产税，而不是根据另一算法所定下的3万8000元而已。城市发展由于不服所判，向高庭提出上诉。高庭昨天裁决城市发展需偿还较高的房地产税。

城市发展是在1999年 11月，以4200万元买下当时在集体出售的百慕乐园5号两栋三层楼高(共12个单位)的私人住宅，并在2000年2月15日完成交易。在2001年2月份，城市发展为这个项目支付了674万元的发展费，以便将总容积率从1.036增加到1.6。

在2001年3月2日，城市发展也获得当局书面批准，重新发展这个项目。

在2002年1月1日以前，首席估价师是假设这12个单位个别出租，所能收取到的租金，来制定这个项目的年值(Annual Value)，然后再根据年值来决定项目的房地产税。

然而，首席估价师在2002年11月29日，通知城市发展，从2002年1月1日开始，该项目的年值将以土地的估计市场价值的5％来计算，因此，从 2002年1月1日至2005年12月31日这段期间，这个项目的年值应该是160万4000元，而发展商需要支付10％作为房地产税，因此需要支付16 万0400元的房地产税。

若以每个单位的月租来计算，城市发展所需要缴付的常年房地产税是3万8000元，低于新算法的4分之1。

计算方式视情况而定

莱坊研究部主管麦俊荣告诉本报，根据房地产税务的法令，这两种计算方法其实都是成立的，主要视该项目是否要重新发展，还是作为收取租金的用途而定。

国内税务局(IRAS)今年1月11日的一份通告显示，集体出售地段的房地产税，和其他房地产项目一样，应该是该项目年值的10％，如果地段是作为重新发展用途，其年值将以估计市场价值的5％来计算，且一律都以永久地契土地为依据。

城市发展提出反对缴付较高房地产税的理由是，在2002年到2005年这4年间，一些单位曾经出租给Waterlite工程系统和千禧国敦，由于是出租用途，且月租为每个月1500元(双方在较早前同意，将假设月租为3000元来计算年值)，因此应该用月租来计算年值。

首席估价师则指出，城市发展在2000年1月7日，就已获得重新发展项目的临时准证，城市发展也很快缴付了发展费(城市发展也曾承认，这是为了“锁定”较低的发展费)，但到了2001年3月2日，城市发展才提出申请，要在该地段上建造两座高12层楼的建筑，但城市发展过后却以重新发展计划未落实而没有执行。

首席估价师提出引用土地价值来计算年值的理由，还包括当容积率增加后，土地价值已获得显著提升、当他为该项目重新评估时，项目是空置的。

尽管项目后来有租户，但城市发展收取的租金偏低，证实这个项目的主要用途，并不是拿来收租的，只是在等待重新发展时的“临时举措”。

同时，在2005年2月，城市发展向市区重建局提出申请，要同毗邻的史蒂芬路40号地段，一起发展成两栋共拥有70个单位的Solitaire共管公寓项目。

首席估价师提出，他向来鼓励发展商在买下地段后就开始发展，而不是让它闲置在那里，等待一个好时机才推出新的房地产项目。他因此希望土地价值的算法，适用于所有拥有土地的发展商，让所有发展商受到同等待遇。

他指出，现在的课题主要是地段是否属于重新发展项目，当容积率增加后，发展商能马上将地皮脱手套现，或是重新发展地段，如果选择了后者，又不马上发展，那增加的税务负担只代表等待时机的商业成本，因此是公平的。

高庭也裁决，首席估价师其实有权力决定用哪一种算法来制定项目的房地产税，且并没有错误地干预商业决策。

麦俊荣认为，过去虽然也有一些发展商曾向税务局提出用假设租金来计算年值的案例，但发展商只要有重新发展土地的“意图”，首席估价师一般都会用土地价值来计算。

同时，这个判决也意味着，市场上目前有那么多等待重新发展的集体出售项目，那些打算拖延项目，等市场更好时才推出新项目的发展商，看来就需要缴付更高的房地产税了。

Fewer Properties On Auction This Year But Sales Value Up

Source : TODAY, Friday, December 28, 2007

Fewer properties were put up for sale by auction this year, but the value of sales rose to an eight-year record as high-end condominiums and apartments with en bloc potential dominated in a vibrant market.

Next year, the auction market is likely to “focus on those sectors that have yet to experience sharp price increases”, said Ms Grace Ng, deputy managing director and auctioneer for Colliers International, the real estate consultancy firm which collated the data.

According to Colliers, 1,456 properties were put up for auction this year compared to 2,018 last year, but actual sales numbered 204 (172 last year), worth $407.43 million ($317.75 million last year). Sales by owners also increased to 810, a 10-year record, worth $264.71 million - double last year’s $129.54 million.

The shophouse sector recorded an increase of 172 per cent to $78.06 million this year, from $28.75 million last year. Although demand largely centred on properties in or near the Central Business District, high-value flats in the HDB heartlands were also transacted at record prices.