城市发展CDL 不满百慕乐园Balmoral Park 房地产税上诉失败

《联合早报》Dec 28, 2007

由于不满需要为百慕乐园(Balmoral Park)5号的重新发展项目缴付更高的房地产税，新加坡城市发展(CDL)向高庭提出上诉，但还是以失败收场。

根据估价检讨委员会(Valuation Review Board)在2006年10月3日的裁决，城市发展必需针对百慕乐园5号的重新发展项目，偿还16万0400元的常年房地产税，而不是根据另一算法所定下的3万8000元而已。城市发展由于不服所判，向高庭提出上诉。高庭昨天裁决城市发展需偿还较高的房地产税。

城市发展是在1999年 11月，以4200万元买下当时在集体出售的百慕乐园5号两栋三层楼高(共12个单位)的私人住宅，并在2000年2月15日完成交易。在2001年2月份，城市发展为这个项目支付了674万元的发展费，以便将总容积率从1.036增加到1.6。

在2001年3月2日，城市发展也获得当局书面批准，重新发展这个项目。

在2002年1月1日以前，首席估价师是假设这12个单位个别出租，所能收取到的租金，来制定这个项目的年值(Annual Value)，然后再根据年值来决定项目的房地产税。

然而，首席估价师在2002年11月29日，通知城市发展，从2002年1月1日开始，该项目的年值将以土地的估计市场价值的5％来计算，因此，从 2002年1月1日至2005年12月31日这段期间，这个项目的年值应该是160万4000元，而发展商需要支付10％作为房地产税，因此需要支付16 万0400元的房地产税。

若以每个单位的月租来计算，城市发展所需要缴付的常年房地产税是3万8000元，低于新算法的4分之1。

计算方式视情况而定

莱坊研究部主管麦俊荣告诉本报，根据房地产税务的法令，这两种计算方法其实都是成立的，主要视该项目是否要重新发展，还是作为收取租金的用途而定。

国内税务局(IRAS)今年1月11日的一份通告显示，集体出售地段的房地产税，和其他房地产项目一样，应该是该项目年值的10％，如果地段是作为重新发展用途，其年值将以估计市场价值的5％来计算，且一律都以永久地契土地为依据。

城市发展提出反对缴付较高房地产税的理由是，在2002年到2005年这4年间，一些单位曾经出租给Waterlite工程系统和千禧国敦，由于是出租用途，且月租为每个月1500元(双方在较早前同意，将假设月租为3000元来计算年值)，因此应该用月租来计算年值。

首席估价师则指出，城市发展在2000年1月7日，就已获得重新发展项目的临时准证，城市发展也很快缴付了发展费(城市发展也曾承认，这是为了“锁定”较低的发展费)，但到了2001年3月2日，城市发展才提出申请，要在该地段上建造两座高12层楼的建筑，但城市发展过后却以重新发展计划未落实而没有执行。

首席估价师提出引用土地价值来计算年值的理由，还包括当容积率增加后，土地价值已获得显著提升、当他为该项目重新评估时，项目是空置的。

尽管项目后来有租户，但城市发展收取的租金偏低，证实这个项目的主要用途，并不是拿来收租的，只是在等待重新发展时的“临时举措”。

同时，在2005年2月，城市发展向市区重建局提出申请，要同毗邻的史蒂芬路40号地段，一起发展成两栋共拥有70个单位的Solitaire共管公寓项目。

首席估价师提出，他向来鼓励发展商在买下地段后就开始发展，而不是让它闲置在那里，等待一个好时机才推出新的房地产项目。他因此希望土地价值的算法，适用于所有拥有土地的发展商，让所有发展商受到同等待遇。

他指出，现在的课题主要是地段是否属于重新发展项目，当容积率增加后，发展商能马上将地皮脱手套现，或是重新发展地段，如果选择了后者，又不马上发展，那增加的税务负担只代表等待时机的商业成本，因此是公平的。

高庭也裁决，首席估价师其实有权力决定用哪一种算法来制定项目的房地产税，且并没有错误地干预商业决策。

麦俊荣认为，过去虽然也有一些发展商曾向税务局提出用假设租金来计算年值的案例，但发展商只要有重新发展土地的“意图”，首席估价师一般都会用土地价值来计算。

同时，这个判决也意味着，市场上目前有那么多等待重新发展的集体出售项目，那些打算拖延项目，等市场更好时才推出新项目的发展商，看来就需要缴付更高的房地产税了。