S'pore Is No 22 Globally In Retail Rent Rise

Source : The Business Times, November 20, 2008

Average super-prime Orchard Road rental up 5.2% at $54.40 psf per month in Q3

The Republic is among the top 25 cities for rising retail rents, according to the latest global survey by CB Richard Ellis (CBRE).

The average super-prime Orchard Road rent of $54.40 per sq ft (psf) per month in the third quarter of this year was 5.2 per cent higher than $51.70 psf in Q1.

This made Singapore the 22nd fastest-rising retail rent city over the six-month period in local currency terms. In top spot was Tel Aviv, with a 33.3 per cent increase, followed by the Portuguese city of Oporto, Abu Dhabi, Valencia and Lyon. China's Guangzhou ranked seventh, with a 16.3 per cent rise in rent, Shanghai, ninth with a 12.9 per cent increase and Hong Kong 10th with an 11.1 per cent rise.

In terms of most expensive global retail rents, Singapore inched up from 19th in the Q1 2008 ranking to 17th in the latest ranking. CBRE's rankings are based on annual retail rents in US dollars psf.

A separate survey by Cushman & Wakefield, also released yesterday but covering a different study period, shows Singapore slipping two positions to emerge as the world's 16th most expensive location for retail rents in June this year, from 14th in June 2007. The rankings are based on annual rents in US dollars psf.

In Singapore-dollar terms, the monthly Orchard Road rental appreciated 9.3 per cent from $42 psf in June 2007 to $45.90 psf in June this year, said Cushman & Wakefield Singapore's managing director Donald Han. He predicts that the June figure next year will be flat at around $44-46 psf.

Mr Han acknowledged that competition for tenants is growing, with the expected completion of new Orchard Road malls next year including Ion Orchard, Orchard Central and 313 @ Somerset.

'The days of new malls here achieving 100 per cent occupancy at least one year before completion are probably behind us,' he said.

Despite growing competition for tenants, Orchard Road rents will continue to be supported because 'it is the obvious target for new retail demand, for instance, for new brands entering Singapore', Mr Han said.

New York's 5th Avenue retained top spot in Cushman's latest June 2008 ranking, with annual rent of US$1,850 psf. Hong Kong's Causeway Bay, with rent of US$1,784 psf, kept its No 2 ranking, followed by Avenue des Champs Elysees in Paris at US$1,134 psf. CBRE's ranking placed New York, Hong Kong and Moscow in the top three spots.

Property Transactions With Contract Dates Between Nov 3rd - 8th, 2008

因反“屏风楼”压力 港澳超高楼矮化

Source :《联合早报》November 20, 2008

港澳社会越来重视保育，及反对“屏风楼”，令两地的“超高楼”项目受挫。其中，香港的合和中心二期由楼高93层须减至55层；而澳门就要为受限高措施影响的东望洋项目展开补偿谈判。

香港许多摩天楼项目在减少楼层后，已成不成摩天楼。（法新社）

香港发展局局长林郑月娥昨日宣布，争议近30年的湾仔合和中心二期（前称Mega Tower）计划有新进展，发展商合和实业决定，大幅缩减发展规模，合和并承诺加强保育工作。

合和二期将会动用不少于2000万港元，进行保育机木的工作，尽力保留区内的510棵树，或以移植方式保育树木；还承诺保存和保育活化一级历史建筑——南固台。

城规会委员黄泽恩认为，湾仔合和中心二期的发展，争议多年，发展商愿意降低地积比及高度，是一大进步，但仍然要留意新设计会否造成“屏风效应”，以及对区内交通的负荷。

学者指出，不但合和中心二期大幅降低楼层高度，而且当局还建议减低西铁南昌站与元朗站，两个“屏风楼”项目的发展密度，显示在金融海啸下，港府放弃争拗，推动项目上马，创造就业。

不过，减密度虽然回应了港人的诉求，但仍未必令所有人满意。产业测量师则表示，港府将因为减密度而减少地价收益数十亿港元。

“屏风楼”是指在人口密集、土地有限城市中，数幢连续在一起的摩天建筑物。“屏风楼”有如屏风，挡住了光线，令相对内陆的地区的空气流动减弱，气温升高，加剧地区性的空气污染问题，令区内居民患呼吸道毛病的比例增加。

另一方面，在澳门，运输工务司司长刘仕尧指出，若澳府与发展商无法达成东望洋斜巷超高层楼宇停建赔偿协议，不排除交由法院仲裁。他强调，澳府会依法并以公众利益原则处理。

澳府今年4月公布新的限高批示，东望洋灯塔周边区域兴建的楼宇不得高于海拔52.5米，但該已获批的建筑高度达海拔126米，超出限高一半有多，当局要求该项目停工。

因金融大海啸冲击 一些主要城市店租下滑

Source :《联合早报》November 20, 2008

虽然全球多个主要城市的商店租金仍持稳，甚至继续上升，少数一些城市已经开始感受到金融大海啸的威力，店租也在消费信心的迅速消失下往下滑落。

根据世邦魏理仕(CB Richard Ellis)的报告，日本东京和西班牙马德里(Madrid)的店租已经在过去六个月开始下跌5％。

新加坡的乌节路在全世界只排名第17，这比半年前进步了两个位次，目前的租金约每平方英尺38元一个月。

不过，新加坡、广州、上海、香港等亚洲城市的店租仍因为供应量短缺而继续攀升。

高纬物业(Cushman & Wakefield)的分析员说：“展望前方，许多市场的消费能力预料会在2009年转弱，这是因为全球信贷危机的威力将开始在各主要街道感受到。”

他指出，虽然一些欧洲中部市场的经济仍有不错的表现，美国和大多数主要欧洲城市，包括英国、西班牙、意大利和爱尔兰都已经陷入经济衰退。“已经向海外扩展业务的零售商将继续借助新兴市场的商机，来作长期性的业务扩充活动，不过它们将在近期内采取较谨慎的态度，对于商店的租用成本也会非常敏感。”

高纬物业的数据显示，纽约的第五道是全世界最昂贵的购物街，一年的租金高达每平方英尺1850美元，即234新元一个月。

香港的铜锣湾则以每平方英尺1784美元一年的租金排名第二，新加坡的乌节路以每平方英尺405美元一年的租金，即每平方英尺51.3新元一个月，在全球排名第16，这比一年前的第14名滑落了两个名次。

高纬物业副主管兼零售部主管肯宁说：“新加坡的名次下跌，主要是因为其他城市的租金上涨得更快。”他指出，新加坡在过去一年的租金仍然继续攀升，主要是新加坡观景轮、F1赛车和综合度假城等利好因素，继续扶持零售商的信心，带动他们愿意支付较高的租金。

肯宁说：“尽管经济环境的恶化已经开始影响到第四季的店租，我们相信中期的租金还是会有相当好的扶持力量，因为新加坡市场的商店面积仍然比全球许多国家低。”

世邦魏理仕昨天也发表了类似的全球商店租金排行榜，不过两家公司因为收集资料的方法不同，所以数据有些出入。

世邦魏理仕的报告同样显示，纽约的第五道是世界上最昂贵的购物街，不过每年的租金高达每平方公尺1万6817欧元，这相等于一个月每平方英尺183新元。

这比排名第二的香港铜锣湾高了75％，这条香港最昂贵的购物大街，店租约每平方英尺103元一个月。新加坡的乌节路在全世界只排名第17，这比半年前进步了两个位次，目前的租金约每平方英尺38元一个月。

该公司的报告也显示，过去一年来，超过半数的市场租金仍在上升，而且其中65％的租金还在过去六个月继续攀升。

该公司首席环球经济师托多说：“我们很容易以为消费信心的下跌和全球性的金融动荡局势，已经打击到所有零售商店，不过世邦魏理仕的调查，以及零售商的销售数字显示，市场仍然挺得相当稳。我们的分析显示，高档商店的租金仍守得相当稳，低档商店也一样。”

仅卖出112个新私宅单位 10月份房市凄凉

Source :《联合早报》November 18, 2008

金融大海啸的“寒流”突然袭来，导致我国房地产发展商只在今年10月卖出112个新的私宅单位。这不但比9月的376个新单位少70%，也相信是自2003年沙斯以来需求最凄凉的一个月份。

由于成交的单位太少，整体楼价也仿佛被“急冻”住，看不出太大变动。不过，分析员指出，各种迹象显示，楼市正进一步衰颓。

莱坊(KnightFrank)研究部主管麦俊荣说：“自今年6月来，已经没有私宅单位以每平方英尺4000元以上的价格成交。今年10月不但如此，连售价在每平方英尺2500元以上的单位也没有了。”

市区重建局昨天发表的最新数据也显示，发展商在今年10月只推出159个新私宅单位，这不但比9月份的767个单位少79%，也比今年8月，也就是农历七月期间的194个单位低18%。

由于市区重建局自去年6月才开始发表每个月的销售数字，因此，今年10月卖出的新私宅单位不但是过去17个月来最低的，推出单位也是过去17个月来最低的。

麦俊荣说：“推出市场的新单位大跌，主要是因为经济条件明显软化，连新加坡经济也陷入技术性衰退。今年10月，全球各大股市出现了数十年来最惨重的跌幅，新加坡也无法幸免。在这样的大环境下，买家和卖家都只好退到场外观望，导致推出和售出单位都很少。”

有可能破沙斯年低水平

卓登新达国际(Chesterton Suntec International)研究部主管陈瑞谨和世邦魏理仕(CB Richard Ellis)执行董事李晓和都不约而同地将目前的市场环境，与2003年的沙斯期间作比较。

2003年初，人们因为担心沙斯疫症传播开来而纷纷躲在家中，减少到公众场所走动，严重打击了楼市的买卖，全岛的各大楼盘不是冷冷清清，就是索性关门停止营业。

陈瑞谨指出：“2003年第一季的沙斯期间，发展商还有办法卖出427个新私宅单位，也就是每个月平均142个单位。今年10月，只有112个新单位找到买家，照这样的速度下去，我们很可能跌破2003年沙斯期间的水平。”

由于再过一些日子就是圣诞和农历新年，许多人将趁佳节期间出国放假，或为了开学和过年的事情忙碌，因此一些分析员相信，楼市很可能要等到明年2月才有可能再次“动”起来。

世邦魏理仕(CB Richard Ellis)执行董事李晓和就不看好私宅需求量会在接下来两个月明显回弹。

“这种软而无力的销售速度很可能会持续至今年底，因为宏观经济因素，例如经济衰退和裁员阴影将继续打击消费信心。今年第四季，发展商卖出的新私宅单位可能只有500个单位左右，上一次楼市出现同样的水平是在2003年第一季。”

在目前的市道下，还“敢敢”推出的新项目，大多(60%)属于有地住宅。

仲量联行研究部主管蔡炎亮说：“这是过去17个月来，有地住宅供应量首次超出需求量。”不过，这并不表示有地住宅的需求比较好，实际上，Watten Resi- dences和Goodman Crest这两个新推出项目连一个单位都没有卖出。

蔡炎亮指出，在这种市道下，房子卖得好不好，价格是最大的决定因素。例如每平方英尺中位价只有317元的Jewel@Chuan Hoe Ave(泉和路之宝)，就在上个月将全部12个单位卖出，取得100%的销售率。这个聚落式洋房项目位于实龙岗一带，每个单位的售价约130万元、140万元。

第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣指出，上个月的市场也不是一片愁云惨雾，仍然有一些销售亮点。例如升涛湾的丽沙岛就有一间别墅以每平方英尺2169元成交，破了新加坡有地住宅单位的最高价。

上个月成交的单位中，尺价最高的是以每平方英尺2407元成交的一个乌节史格士(Orchard Scotts)公寓单位。