楼市虽趋软 房地产税普遍上涨

Source : 《联合早报》January 13, 2009

尽管经济情况每况愈下，楼市已趋软，本地业主仍需缴付更高的房地产税。据了解，一些办公楼业主今年需缴付的房地产税比上一个估税年暴涨了240％。

国内税务局回答本报询问时透露，去年在调整了本地房地产的年值(annual value)后，商业房地产（包括办公楼和零售商店）业主需缴付的房地产税平均激增了60％，工业厂房和私宅的房地产税，也分别平均起了40％和30％。

据本报查询，中央商业区内的一些办公楼今年需缴付的房地产税，比上一个估税年暴涨了100％至240％，令业主大喊吃不消。

该局指出，增幅反映了上述房地产去年所享受的实际租金涨幅。

不过，据本报查询，中央商业区内的一座地标性商业大厦，在2009估税年里需缴付的房地产税猛涨了240％，而在莱佛士坊地铁站附近的一座办公楼的房地产税则上涨了近160％。

位于乌节路一带的办公楼和零售商店也见“身价”大起。远东购物中心其中一个办公楼单位的房地产税从2008估税年的2万3400元，猛增至5万2300元，起了2万8900元，或123.5％。位于国际大厦(International Building)的一个办公楼单位则见证了房地产税从7750元，提高到1万5500元，涨幅达一倍，或7750元。

另外，据本报了解，乌节路一些商场的年值在去年暴涨了200％以上，尤其是经过翻新的建筑。

工业厂房方面，本报询问了在西部的一些工业厂房业主和在那一带拥有资产的房地产投资信托(REITs)管理公司经理，他们也表示，所缴付的房地产税在去年增加了30％至65％。

暴涨并非全面性

私宅方面，位于凯联大厦(International Plaza)的一个私宅单位，今年需缴付的房地产税上涨了43.3％，从去年的1800元，增加至2580元。据了解，乌节路一带的私宅单位，房地产税也平均起了50％以上。

不过，房地产税暴涨的情况并非全面性。比如市区外围的一个办公楼单位，今年需偿还的房地产税较去年增加了10％，或200多元。

近一个月来，不少业主和发展商向本报申诉，去年需缴付的房地产税三级跳，而其中一些业主是在10月和11月之间接到通知，但调高后的房地产税却追溯到去年1月，对现金流吃紧的企业更是雪上加霜。

莱坊(Knight Frank)新加坡董事经理陈忠青说：“由于税务局是根据房地产上一年租金收入(preceding year basis of assessment)的平均总额来估税，年值上涨只是反映本地楼市荣景时的实况，政府在重新估算后调高年值是天经地义。”

年值是假设业主出租房地产时所能收取的年租金。税务局每年会评估多数房地产的年值，确保年值能反映当前的市场租金。该局是根据个别房地产的年值，来计算房地产税的。在估算年值时，税务局会考虑到市场租金、房屋地点、楼面面积，及建筑情况等因素。若同等房地产的租金上涨，相关房地产的年值和房地产税也会增加。

2007年不单是私宅的天下，本地办公楼、工业厂房和零售商店也见证了前所未有的显著增长。综合房地产分析师给予的数据，在办公楼供应量闹“饥荒”的情况下，本地办公楼租金在2007年全年飙升了56.1％，位于中央商业区的涨幅更显著，达近两倍。工业厂房方面，2007年的全年金和售价增长达到23％和33.5％。我国全岛零售商店的月租也在2007年上扬了18.2％，其中乌节路一带的涨幅更高达两倍。

考虑到这股热潮在2007年第四季已开始冷却，陈忠青表示：“如今租金已开始下滑，经济情况又那么糟，目前关键在于政府是否能及时反应，重新估算房地产年值，以及向企业伸出援手渡过难关，以减轻它们的现金流负担。目前的信贷情况非常吃紧，我认识的一些人，不要说买房子借不到钱，甚至买汽车都申请不到贷款。”

卓登新达国际(Chesterton Suntec International)研究部主管陈瑞谨也指出，由于房地产税受滞后效应(lag effect)影响，年值增值反映了楼市过去走高的情况，但很不巧，这次的房地产税调整碰上又急又猛的经济萎缩情况，使业主受双重打击而倍感吃力。

他说：“最好反映实况的方法是以当前所得来计算(current year basis of assessment)，但这意味政府必须舍去今年的房地产税收，这是不可能的事。”