分析师：私宅办公楼售价和租金 明年至少再退低一两成

Source : 《联合早报》December 31, 2008

想买房地产？也许等到2009年下半年以后吧！

分析师认为，不管是私宅、办公楼或工业厂房，售价和租金在2009年至少还会退低10％至20％。若不是自用，买家无需操之过急。

由于银行收紧贷款的情况料在短期内不会改善，加上本地经济持续恶化，失业人数料将增加，莱坊(Knight Frank)研究部主管麦俊荣预计，私宅、办公楼或工业厂房等的售价和租金将继续下跌10％至15％，而零售商店的租金也会下降10％至15％。

他说：“房地产市场一般落后大市约半年左右，所以我们目前还未见到最糟的情况。2009年首三个月，新推出市场的项目依然将屈指可数。一些小规模的发展商可能因为银行的贷款条件所需而被迫削价推出项目。此外，在经济越变越劣的情况下，业主也相信会调整要求，开出较实际的价格。”

“到了下半年，若经济情况渐渐明朗化，银行恢复放贷，发展商也许会以新颖的销售手法和其他折扣或优惠，比如赞助火险、家具和法律费用等来吸引买家，让买气起死回生。不过，若下半年继续传出坏消息，私宅价格恐怕要到2010年才会见底。大型发展商相信还有足够的后备‘忍’到后年。”

戴德梁行(DTZ)也预测，私宅价格在明年将进一步下滑15％至20％。华侨银行投资研究(OCBC Investment Research)则认为，在未售出的库存增加，以及一些在延迟付款计划下无法偿还剩余款项的人需贱卖脱售下，高档私宅可能在明年下跌15％至20％，中档私宅预计下跌5％至10％，大众化私宅则有组屋提升者支撑，预计将大致持平。

目前对本地楼市持最为悲观预测的野村证券(Nomura)认为，我国高档私宅的身价可能在2008至2010年之间共暴跌43.8％，而大众化私宅也无法幸免，可能锐减32.1％。

2008年的楼市好比跑了100米后，上气不接下气，几乎瘫在地上。在2007年屡创新高后，本地楼市在2008年遭金融海啸吹袭入“冷宫”，从热火的巅峰急速冷却，开始步入“冬眠期”。

楼市凄凄惨惨，为免不利消息给予市场压力，政府在10月底宣布暂时冻结政府售地计划；还在“正选”名单上的地段则被转到备售名单。2009年上半年政府售地计划的全部地段也将拨入备售名单中。

今年售出新私宅 数目18年来最低

第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣指出，金融海啸和信贷危机是罪魁祸首，把买气给浇熄了，同时在买家心中形成恐慌。

今年售出的新私宅单位数目为18年、90年代初以来最低纪录，全年售出的新私宅单位总数为4300个左右。相比之下，2007年全年总共有1万4000个新私宅单位售出，今年的销售成绩料不到去年的三分之一。

不单是销售成绩惨淡，本地楼价的售价和租金也“跌跌不休”。

今年上半年，私宅价格上升速度放慢了一半。到了第二季，全岛私宅价格上涨速度继续放慢，价格指数只上升0.2％，其中，前年一路飙涨的高档豪宅价格率先“沦陷”，往下滑落了0.1％。

进入第三季，在一些发展商采取薄利多销的策略后，买家又开始回流。

争取到不错销售成绩的莉雅苑(Livia)、Clover by the Park、Concourse Skyline和达高轩(Dakota Residences)等都是以较低的平均尺价售出。除Concourse Skyline以外，这些项目的尺价都在1000元以下。

其中，城市发展的莉雅苑是2008年最好卖的项目，截至11月共卖出337个单位。该项目刚推出时，平均尺价是每平方英尺650元，较附近项目的近800元售价来得低。

不过，7月份的楼市旺气只是昙花一现，美国的“两房”事件和我国第二季经济数据，在短短几个星期内就把信心脆弱的房屋买家给吓跑。

9月份暴发的金融海啸刮起的滔天巨浪更是把整个楼市给全盘淹没了，全岛楼价终于“失守”，下滑2.4％。不但是高档私宅价格，就连中低档私宅、办公楼，以及商店的价格和租金，也都在今年第三季扭转风向，出现自2004年以来的第一次下跌。

过去三个月，楼市更为惨淡。戴德梁行最新发表的数据显示，整体而言，私人公寓第四季的平均价格较去年同期下滑了21.6％，为每平方英尺1160元，这也比2007年第二季所取得的每平方英尺1200元还要低。

不单是新私宅受冲击，转售市场也遭池鱼之殃。去年“炒气”最旺的滨海舫(The Sail @ Marina)，面向滨海湾的高楼海景单位成交价今年初曾突破每平方英尺3000元，但目前价格已滑落至1300元到1900元。

担心新的一年会引来更多风吹草动，为“清货”，一些发展商最近也开始大派甜头，折价10％至50％不等。位于巴耶利峇路上段的Evania，上个月便削价23％，由原本在3月份定下的每平方英尺830元售价，锐降至640元，以便重新推出剩余的40个单位，并卖出其中15个。

新私宅展示厅 周日不见一个人影

随着假期、佳节的到来，银行又不肯放贷，发展商派出的甜头也不管用了。去年门庭若市的私宅展示厅变成了鬼城。一名市场人士透露，过去一个月里，新私宅展示厅周日连一个人影都不见，周末最多也只有10人左右前来，类似沙斯爆发时的窘境。

麦俊荣表示，展示厅空荡荡的情况相信会至少会持续到明年上半年，直到价格进一步下跌以及市场信心恢复为止。

虽然楼市至少在六个月至一年内料不会“解冻”，售价还可能继续南下，但一些市场人士认为，冰雪未全融的时候是进场的最佳时机。

邱瑞荣说：“外在环境不明朗，使买家对价格很敏感。这也促成2008年成为大众化私宅之年。2009年依然如此，每平方英尺1000元以下的项目较继续为焦点所在。不过，由于发展商过去一年多标地的价格相当高，新项目售价进一步下跌的空间有限，除非发展商亏本卖出。此外，不管经济情况有多恶劣，市场还是不乏一批组屋提升者以及组织新家庭的国人。再来，只要是地点好、概念新颖的项目还是会有买家上门。”

他表示，一些发展商已做好准备在农历新年之后将新项目，或把现有重新包装再推出。

仲量联行(JLL)研究部主管蔡炎亮博士则指出，在私宅租金和售价差额缩小的情况下，购买房地产将变得更具有吸引力，一些租户会考虑进场。