私宅价去年末季跌6.1％ 是10年来最大季度跌幅

Source : 《联合早报》January 24, 2009

金融大海啸波涛汹涌，原本显得已显得脆弱的本地楼市，过去三个月更进一步饱受摧残，私宅、办公楼、零售商店和工业厂房的售价和租金全面下跌，跌幅高达6.5％。展望2009年，分析师预计，未来两个季度的跌幅还会继续加大。

市区重建局（URA）昨天公布完整的第四季和全年房地产数据。我国私宅价格在第四季里下跌6.1％，比预估的5.7％跌幅来得糟，创下10年来的最大季度跌幅，不但将2008年上半年的3.9％涨幅一笔“注销”，也跌穿了2007年第四季的水平。

本地私宅价格自去年第三季下跌2.4％后，又在第四季滑落6.1％，使2008年全年共下跌了4.7％。这是自2003年之后，私宅价格首度呈现跌幅。相比之下，私宅价格在2007年起了31.2％。

经济不景，租户缩紧腰带，私宅出租情况也受牵连，租金在第四季里退低5.3％，全年数据则由于上半年的上涨，整体仍起了2％。

由于12月份的交易量非常单薄，完整数据比预估数据来得差，分析师不感意外，并认为私宅价格会继续下跌高达20％。

ERA房地产公司助理副总裁林东荣指出，过去三个月的私宅价格主要被好几个贱卖（fire-sale）个案拖下水，被脱售的大多为高档私宅，一些单位的售价甚至比估价来得低超过30％。

据了解，位于第9邮区一个未完成单位，由于业主在股市上失利，急需集资偿还债务，上个月就以较估价来得低三成的价格出售。

高纬物业（Cushman & Wakefield）新加坡董事经理韩永利表示，本地楼市和经济走势紧紧相扣，我们正处于金融海啸的暴风眼，局势至少要到下半年以后才会平息，因此楼市还会继续在上半年走下坡，尤其是高档私宅。

戴德梁行研究部高级董事蔡楚芬也认为，私宅上半年的销售情况将持续惨淡，直到银行又恢复放贷，以及买家愿意支付和业主愿意出售的价格差距缩小为止，而受惠于新财政预算案的发展商，也预计会延后推出新项目。

市建局昨天发表的数据显示了楼市去年异常冷淡的情况。发展商在去年第四季共推出了706个单位，较第三季的2244个显著减少，使全年新登场的单位数额仅为6107个，是2007年的44％。私宅的销售量也从1452个单位，减少至407个，导致全年成功找到买家的新单位跌至历史新低，仅有4264个新单位成交。

市场人士透露，过去两个月，新私宅展示厅平日连一个人影都不见，周末最多也只有10人左右前来，类似沙斯爆发时的窘境。

转售市场也难幸免

不单新单位和出租市场受冲击，转售市场也无法幸免。过去三个月转手的单位仅有203个，是第三季的492个的将近六成。

以区域和私宅类别来看，代表高档领域的核心中央地区（CCR）公寓价格在去年第四季下跌了6.5％，代表中档领域的其余中央地区（RCR），价格也下跌了6.2％。这比第三季的2.7％和2.4％跌幅明显加快，带动2008年一整年下跌了5.6％和4.7％。代表大众化领域的中央区以外（OCR）公寓价格则在去年第四季下跌了5.9％，加上第三季的1.5％跌幅，使2008年全年下跌了2.9％。

莱坊（KnightFrank）研究部主管麦俊荣指出，市场原以为大众化私宅将获得中高档私宅‘降级者’以及组屋提升者支撑，但过去三个月见证的价格回跌显示，购买兴趣已消失。

在经济和就业情况持续恶化的情况下，麦俊荣预计，私宅的平均售价和租金将在今年下跌15％至20％。　

世邦魏理仕（CB Richard Ellis）执行董事李晓和则说：“新加坡经济萎缩，市场情绪低迷谨慎，而且又碰上农历新年，第一季的交易量预计将非常惨淡。私宅价格全年将进一步下跌10％至15％。”

供应方面，由于发展商决定延后发展一些项目，2009年至2011年之间完工的单位较第三季预计的3万4716个，减少至3万1004个。

过去半年延后发展并短暂出租的项目包括幸运大厦（Lucky Tower）、景福苑（The Grangeford）、彬珠阁（Pin Tjoe Court)、祥鹤谷(Flamingo Valley)、富丽华大厦（Furama Tower），唯美园（Fairways），淑雅阁(Sophia Court)和林肯苑（Lincoln Lodge）等。