延迟付款私宅楼花约一万个

Source : 《联合早报》December 20, 2008

市场期待已久的延迟付款计划（deferred payment scheme，简称DPS）真正数据，在千呼万唤下终于出炉。

截至11月30日，还有1万零450个未竣工的单位，还在延迟付款计划下，这意味着，这些单位有可能是楼市中潜伏的“定时炸弹”，若买家无法继续支付期款，这些单位可能就得交还发展商。

分析师普遍认为，公布这些数据，让市场更透明是件好事，但对延迟付款计划的实施，接下来会对房地产市场造成多大的冲击，则意见分歧。

在明年竣工的单位中，有4560个单位的买家使用延迟付款计划，后年竣工的单位中则有2540个。

一些分析师认为，买家是在高价时购下单位，由于接下来信贷紧缩，经济环境又欠佳，这两年买家毁约的风险相信最高。然而，也有分析师认为，扣除了打算自住和能获得贷款的买家，明年可能毁约的单位或许只有10％，也即450个单位。

代表发展商的新加坡房地产发展商公会（REDAS）昨天也发表文告指出，多数在2009年竣工的单位，买家其实是在2005／2006年买下这些单位，而非在2007年的高峰期时买入，因此售价还是比目前的市价低，因此有信心买家会坚持到取钥匙那天。

市区重建局表示，为了让私宅市场更透明，在今年第三季首次向发展商展开问卷调查，收集并公布以上数据，好让公众可掌握更多讯息。

数据也显示：从1997年至2007年10月，605个私宅项目（共有7万2384个私宅单位）获准提供延迟付款计划给买家。

当局是在1997年开始推出这项计划，以刺激当时疲弱的房市，但在去年10月突然宣布撤销延迟付款计划，让当时火热的房市开始降温。　　

然而，截至今年11月，未竣工、已出售，加上使用延迟付款计划的单位则有1万零450个（包括楼花转售），占整个总数的57％。

本报从今年4月就开始促请有关当局提供确实的数据，因为这些尚未竣工，只支付了一二成楼价的单位，很可能威胁接下来楼市走向，甚至是整体的购屋信心，成为楼市的一颗“定时炸弹”。

房地产股逆市上涨

由于一直没有确实数据，一些金融机构的分析师开始根据自己的算法来估计，延迟付款配套到底会给市场带来多大的冲击。因此各种揣测纷纷出炉，分歧很大，每发表一份报告，就影响了房地产上市公司的股价。

市建局昨天公布的新数据似乎给市场打了一支强心针，尽管海峡时报指数闭市时下滑，一些主要的房地产上市公司的股票却逆市上涨。

至于接下来还会否提供这类数据，市建局受询时指出，进行这类调查相当耗时和消耗资源，因此将观察情况才决定是否要继续。

分析员：延迟付款是“定时炸弹”　会否引爆取决不少因素

市场展望欠佳，人们原本担心，那些在延迟付款计划下（DPS）出售的单位买家，到了2009年或2010年，当项目竣工时，需要支付大部分（65％至75％）的款项时，许多可能会因无法贷到所需款额，无法支付余款，而必须在市场上“降价抛售”，进一步刺激原本已疲弱的市场，让房价进一步下泻。

然而，在这之前，由于缺乏有关数据，分析师一般都没有办法鉴定问题到底有多严重。

昨天，在市建局公布有关的数据后，分析师和房地产发展商公会都表示欢迎。

但受访分析师也认为，延迟付款计划这颗“定时炸弹”最终是否会引爆，杀伤力有多大，还取决于不少因素。

花旗集团投资研究部董事蔡学敏认为，这批“前线”单位（1万零450个单位），占了所有延迟付款计划单位总数的57％，足以显示计划非常受欢迎。

他指出，不少可能受影响的单位会在明年（4560个单位）和后年（2540个单位）竣工，这将使问题加剧，因为届时信贷估计会更加收紧，银行也更不愿意借贷。

他认为，最可能断供的单位，是那些在房地产高峰（07年中至年底）时推出的单位，因为当时延期付款配套非常受欢迎，而现在这些房地产单位的售价的下滑幅度，多已超过当时支付的10至20％首期款项了。

我国问题 不像美次贷问题严重

蔡学敏说：“无法避免地，其中一定会有一些没有量入为出的投资者，会以比目前估价高的价格买下单位。”

银行收紧银根、估价更严，经济不好或许导致失业率上升等问题都可能让情况雪上加霜。但他不认为，我国的问题会像美国次贷问题那么严重，因为风险不是由银行承担。

因此，就算是发展商最终必须从断供的买家手中取回单位来转售，发展商至少也有原来的10至20％的首期款项来垫一垫，减低冲击。

蔡学敏去年写的一系列延迟付款计划的报告书，在市场上引起相当大的回响。

莱坊(Knight Frank)研究部主管麦俊荣指出，在2005年至2008年售出的1万零450个单位中，68％会在明年和后年竣工。换句话说，在明年竣工的所有单位中，45％使用了延迟付款计划；后年竣工的所有单位中，30％使用了该计划。

卓登新达国际(Chesterton Suntec)研究部主管陈瑞谨认为，乍看之下，4560个单位不是个大数目。但是，在房市大好的时候，一年可售1万至1万2000个单位，一般情况下可售8000个单位，但若房地产市场疲弱时，4560个可能就是一年可出售的新私宅的单位总数了。

第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣也相信，明年和后年竣工的7000多个单位，风险最高，但明年最终断供的人数或许只有450个，因为银行或许会开始发放贷款，且多数买家或许已在竣工前就已将单位脱手。

但他也指出，由于高档私宅的买家有60％是外地人，贷款应该不会有问题，大众私宅一般是自己居住，因此，比较可能出问题的，是用每平方英尺超过1000元，买下其他中央区的单位，且希望能套利者。

邱瑞荣也认为，最糟的情况可能会在明年下半年或2010年出现。但需要分析单一项目，确定有多少是长期投资者和自住人士，有多少具有投机成分。

其他中央区(RCR)楼价一般代表中档私宅、核心中央区(CCR)一般代表高档私宅、中央区以外(OCR)屋价则代表大众私宅价格。

麦俊荣也认为，核心中央区的房子一般较好出租，问题应该也不大。

但陈瑞谨却认为，美国、英国和挪威的房价下滑，或许会将海外人士吸引过去，因此，核心中央区可能风险较大。

同时，他也认为，一般自住者较谨慎，会选择分阶段付款计划。但一些投机者则可能一口气买下五至七个单位，而非一个单位，因此要借贷更难，也可能因无法持守而所有单位都需要断供，因此，归还给发展商或许是唯一较好的选择。