分析师：滨海舫将是本地房市温度计

Source : 《联合早报》 June 26, 2008

即将在一两个月后完工的市区公寓滨海舫（The Sail），预计将是我国房市供应、售价和租金走势的温度计。

我国私宅市场未来是否将面对供应过剩的问题，近来成为焦点。一些分析师在报告中指我国楼市供应将面临过剩的危机，尤其是明年和后年，而为避免市场“消化不良”，政府计划在下半年减少发售新地段。

如果滨海舫的租金回报不理想，一些业主被迫削价出售，这将暗示未来一两年私宅价格将走下坡。

摩根大通(JP Mor- gan)分析师在最新发表的报告中指出，1111个单位的滨海舫取得临时入伙准证(TOP)，将能让市场更明确意识到在艰难的环境中，私宅售价和租金是否还能坐稳四方，以及未来走向。

分析师指出，于2004年底推出市场的滨海舫，是这一轮房地产上涨周期的开端，项目中的327个单位在还没完工之前已转手了至少两次以上，是炒气最旺的项目之一，是非常好的市场指标。

“滨海舫的1111个单位占今年下半年预计完工单位（5398个）的超过20%。论规模、交易量，滨海舫是非常好的指标，完工后将影响出租市场。”

外型像双风帆的滨海舫是新加坡最高的共管公寓，一座70层楼高，另一座63层楼高。属于99年地契的滨海舫预售期间每平方英尺平均售价为900元，“身价”至今已飙升了120%，达2000元以上。

卓登国际(Ches- terton)研究部主管陈瑞谨同意，滨海舫“交货”后，将能让市场探温豪华私宅未来的价格走势以及市场是否有供应过剩的问题。

“一些业主会在取得单位时决定脱售。如果是因为租金回报不理想，一些业主被迫削价出售，这意味未来一两年私宅价格将走下坡。”

至于租金，他指出，滨海舫位于中央商业区心脏地带，是主要商业区的唯一住宅项目，业主预期的月租要比海天大楼(The Icon)来得高至少10%，可达6000元至7000元。

根据SISV记录，像海天大楼(The Icon)和瓅之尚都(Citylights)的市区公寓，目前的每月租金达4500元至6300元。不过，陈瑞谨提出，由于滨海舫规模非常大，如果大量新单位在同个时候转交到业主手中，可能将压低租金和售价。

他说：“由于不靠近学校，附近也没有超级市场或湿巴刹，买下滨海舫的人大部分是为了投资而并非自住业主(owner-occupier)，预计可能多达800个单位需要寻找租户或转手对象，竞争将相当激烈。”

此外，陈瑞谨表示，一些公司业务已开始放缓，有些甚至已停止增聘外籍高管人才或裁员，如果环球经济情况进一步恶化，在加上接下来还会有更多新市区公寓上架，租金和售价有可能下降。

虽然滨海舫料将使出租市场扩大，但摩根大通分析师表示，除非今明两年即将推出市场的完工单位都空置，私宅住用率不会下跌至金融危机的90.3%低水平，因此相信不会对出租市场带来显著压力。我国私宅的住用率在去年第二季达到95.1%的高峰，整体上，99年地契的房产净租金汇报介于2.5%至4%。

花旗银行(Citi)分析师则在最新发表的报告中指出，由于今年的新私宅供应整体还是相当吃紧，黄金地段私宅的租金将维持高水平，即使下跌也仅限5%至10%。不过12至18个月以后，当越来越多新单位推出市场，黄金地段私宅租金价格可能会下跌20%至25%，进而使高档和中档私宅价格分别下跌20%至30%和10%至20%。

由于政府组屋仍供不应求，不少来自海外的专才近来选择“降级”，迁移到政府组屋，花旗分析师认为大众私宅和组屋的租金价格料将持续上涨，支撑大众化私宅价格保持平稳。

除了滨海舫外，摩根大通分析师也指出，第三季推出市场的新项目TheArte@Thomson和巴西立的Livia也将是市场走势，尤其是大众私宅市场的探测器。