分层地契局裁决丽景花园公寓Regent Garden集体出售无效

《联合早报》Jan 31, 2008

新加坡分层地契局（STB)裁决，丽景花园公寓(Regent Garden)的集体出售，因”缺乏诚信”而宣判无效。

由于集体出售个案，大多是少数业主同多数业主及发展商之间的对峙，丽景花园公寓却是出现少数业主支持发展商，同大多数业主对峙的情况。

这相信也是本地有史以来第一起，少数业主在分层地契局审理个案前已撤销申请；不再反对大多数业主同意售卖公寓，而改由多数业主向分层次地契局提出取消该集体出售的申请。

丽景花园公寓位于西海岸路。长春产业（Allgreen Properties)在去年4月26日已同丽景花园公寓的大多数业主达成买卖协议，将以3400万元购买这个打算集体出售的项目。长春产业指这个价格是当时的最高标价，也是附近房地产的最高集体出售价格之一。

截至去年2月，拥有25个单位（超过80％）的大多数业主，已签署集体出售协议。剩下的六个单位（少数业主）尚未签署协议。由于当时没有获得100％业主的签名，出售丽景花园公寓还需要经过分层地契局批准。

在去年7月20日，大多数业主向分层地契局提出申请，要集体出售丽景花园公寓，七天后，少数业主也向分层地契局提出反对售卖该公寓。

但在去年11月26日至28日之间，所有少数业主都已同意出售单位，并通知分层地契局，他们决定撤销之前提出的反对申请。

发展基线计算出现“共同误解”

然而在同年12月19日，大多数业主的代表律师指出，买卖双方有基础上的“共同误解”，才会达致3400万元的销售金额。这个金额是个低估的价值（undervalue)。

而这个“共同误解”是出在发展基线（baseline）的计算方面，双方以为此项目的发展基线容积率是0.8355，但过后才获悉容积率实为1.31。因此，大多数业主认为，由于发展商需要支付的发展费减少了，3400万元的销售价格过低。若加入实际的发展费，售价应该是介于3970至4200万元之间。

发展基线指的是计算发展费时所参考的土地基价。

分层地契局在裁决时指出，尽管六名少数业主已撤销反对申请，但根据条款，就算是没有人反对，当局还是需要用呈上的事实来进行裁决。而根据这些资料，项目的估价取决于发展基线。由于较早的估价书没有使用正确的基线，导致销售市值和价格定在3400万元，这是不准确的。

过后使用正确基线的两份估价书，则把正确的市值分别定在3970万元或4100万元。因为第一个估价书所使用的基线是错误的，导致3400万元比市值低许多。有鉴于此，当局认为这个交易缺乏诚信，而将销售申请驳回。

长春产业昨晚发表文告指出，由于买卖双方都在等候高庭审讯，加上少数业主也已同意销售他们的单位，因此它对分层地契局昨天仍然决定继续进行听审感到惊讶。

买方认为不影响高庭审理　　

公司指出，分层地契局的决定不会影响高庭对这起案件的审理，而它也将继续要求高庭下令，要大多数业主根据销售和购买协议上的条款，完成销售过程。+　　

公司指出，它在签署协议前，曾建议使用以发展费来决定的浮动销售价格，但销售委员会驳回了这个选择，而决定把价格定在3400万元。

长春产业认为，所谓的“共同误解”和“低估的价值”，是缺乏根据的，只是业主尝试重新进行议价，以获取更高的赔偿价格。

代表大多数业主的销售委员会则表示，并非因为价钱太低，或是因为市场行情看涨，所以决定不卖房地产，而是因为实际的发展费低了许多，因此销售价格没有反映正确市值。而少数业主原本不同意售卖，后来又改变主意，而有消息就指出，他们与买家另有协议，因此销售委员会也面对赔偿额要如何分配的问题。

对此，长春产业表示，在本地，为了达致集体出售协议，大多数业主或发展商，为了获得少数业主的签名许可，而支付少数业主一笔额外的款项，这并非不寻常。

销售委员会表示，赔偿额的分配将交由高庭裁决。长春产业则表示会继续与这些大多数业主对簿公堂，并保留向这些业主索偿的权利。