过去十年虽落在私人公寓之后 EC前景仍看好

《联合早报》Nov 12, 2007

尽管过去10年来的价格涨幅和投资回报都落后于私人公寓，执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）的前景仍然被看好，被房地产业界视为一种不错的投资。不过，条件是EC买家必须持长线投资策略，撑足10年的持守期。

第一太平戴维斯（Savills）行销与业务开发主管邱瑞荣认为，如果买家能够持守10年，回报肯定更乐观。一方面是EC才刚刚开始迈开脚步回升，接下来预料有更大的上升空间；另一方面是持守10年后，EC将能全面私有化，带动屋价攀升。

“一旦住满10年，EC屋主将能把房子转卖给外国人，变得跟私人共管公寓完全一样。”

他相信，到时EC价格虽然不至于突然暴涨（因为得跟市面上现有的20万个私人共管公寓单位竞争），但特别是地点好的应该能稍微上涨。

目前，EC和附近条件相近的99年地契共管公寓，有大约10％的价格差距。

以四美苑(Simei Green)EC来说，今年第三季的中位价为每平方英尺519元。周围约七八年屋龄的99年地契共管公寓，包括东福园(Eastpoint Green)、Modena和澎涛苑(Tropical Spring)，中位转售价格却为每平方英尺578元，即10％的价差。

至于西部的蔚湄园（Westmere），目前中位价为每平方英尺447元，这与附近的柏奥花园（Parc Oasis），以及玫芳园（The Mayfair）的每平方英尺547元，相差了18％。

因此，邱瑞荣看好，一旦这些“第一代”的EC在2009年、10年期满被私有化时，应该有5％至10％的价格上涨空间。

“总的来说，EC还是相当值得考虑的一种房屋投资，它的增值潜能和租金回报很不错。跟私人公寓价格比较，EC的价格走势也较为平稳，跟组屋的比较接近。”

估计800个EC单位 2009年将被私有化

到了2009年，他估计有大约2800个EC单位将被私有化。这相信包括了东桦苑（Eastvale）、蔚湄园、芊桦园（Chestervale）和松霏园（ Pinvale）等的EC单位。

最近，李显龙总理表示，政府已经着手解决人们在房地产方面的担忧，其中包括发放更多地段供建执行共管公寓，来满足中等入息家庭的需要。

建屋局预料会在这个月，开放榜鹅一幅2.27公顷的地皮，让发展商申请兴建EC。政府最后一次推出EC地皮是在2004年，该位于兀兰的地皮由远东机构标得，并于2005年以佳乐园（La Casa）的名字推出。这也是发展商推出市场的最后一个EC。

停顿了两年的EC售地，造成目前市面上的新EC供应量严重短缺。根据市建局的数据，截至今年第三季，市面上只有58个未售的EC单位。

EC的概念起源于1995年房地产价格飞涨时期。至今，市场已推出了23个EC项目，以及将近1万个EC单位。

执行共管公寓的买者必须是新加坡人，而且每个月的家庭收入顶限是1万元，必须组成一个家庭核心，住满5年才能出售。不过，买家不能是外国人，要等到住满10年后完全私营化，屋子才可以卖给外国人。

近年来，私人屋价再次暴涨，拉大和EC的价差，让这种夹心屋再次恢复其吸引力。邱瑞荣说：“政府要提高EC供应量，肯定会有需求，因为永远都会有一些人希望拥有私人房屋，却无法负担私人房屋的价格。先买EC、等经济条件许可时才提升，是退而求其次的最好方法。”

不过，他认为，EC的1万元收入顶限必须提高。“接下来的经济展望乐观，再加上就业率不断下跌，薪金节节攀升，我们怎么可以继续把薪金顶限停留在90年代中期的水平？要不然，许多年轻家庭会被迫超出预算，购买自己不是很负担得来的私人公寓。”

今年第二季价格才明显攀升

虽然整体屋价在过去一两年来龙腾虎跃，仍有一些领域相对便宜。自1999年以来，执行共管公寓的平均价格回弹了大约11％，明显落后私人住宅价格的近50％惊人涨幅。

这主要是因为私人屋价已经连续14个季度攀升，但EC却“后知后觉”，迟至今年第二季才明显攀升。从2006年下半年至今年3月，EC的中位价格都一直停留在每平方英尺大约330元，但第二季却飙升了13％，涨至每平方英尺372元。到了第三季，更进一步飙升18％，达到每平方英尺440元。

各个EC项目的价格回弹速度参差不齐。例如兀兰的北林园（NorthOaks）从1999年第三季至今，价格只回弹了1％，由每平方英尺平均385元上升至389元。但是，位于文礼的善美园（Summerdale）却在同一时期内上升了21.3％，平均价格由每平方英尺357元涨至433元。

仍有少数屋主亏本离场

跟私人住宅相比，许多EC屋主持守超过5年的投资回报也欠佳。虽然最近开始有些EC屋主能够套取利润，不过仍有少数得亏本离场。

例如今年7月，就有一个北林园的5楼单位，以42万8000元卖掉。根据纪录，屋主是在2000年5月，以51万3600元买下这个大约1200平方英尺单位的。这意味，这项持守了超过五年的投资，不计利息和装修费，已亏了8万5600万元。但如果纳入政府给予的四五万元购屋津贴，那么“失血”的情况将稍微好一点。

不过，整体来说，目前的EC行情已经比去年的情况明显改善，大多数转售单位的屋主还是能够套取一些利润。例如后港的富乐园（The Florida）两个月前就有一个9楼的单位，以65万元卖掉。不过，以屋主原本60万9000元的原价计算，扣除其他费用和利息，利润也可能所剩无几。