海外房市卷土重来

Source : 《联合早报》Aug 02, 2009

全球经济逐渐回温，使不少海外房地产投资展卷土重来，近几个月我们看到了来自澳洲、英国、加拿大、泰国等房地产投资展。在本地房价攀升至近2007年底高峰水平的环境下，这些海外房地产投资展，不啻为房产投资者提供了更多、也不一样的选择。

诚然，金融风暴使全球房市大起大落，制造不少投资机会，也使一些手中握有现金的投资者心痒痒，斟酌是否要趁现在进场。第一太平戴维斯（Savills）国际市场营销主管陈彦辛就透露，最近的确看到不少投资者对海外置产的兴趣增加，当中有不少拥有海外经验的年轻买家，对黄金地段的一二房式高档公寓特别钟情。

不过，投资新加坡以外的房地产，对不熟悉当地的投资者来说，却多了“隔一层纱”的迷惘。海外置产，到底该注意什么事项？

在英澳纽泰置产 投资本钱要多少？

一般来说，在纽西兰购买一间一到两房式的高档房产，投资额平均介于30万至50万新元之间。在英国伦敦和澳洲市场，则平均要花上50万到70万元。令人惊讶的是，泰国市场房地产价格也不相上下，平均投资额介于40万到50万元。

至于投资期限，在这些市场购买房地产的持守期则约5到8年。

高力国际（Colliers）国际项目副主管雷森（Edwin Layson）指出，伦敦及纽西兰的房地产市场因供应有限，而被视为目前良好的投资目的地。其中，英国政府正花大钱赶在2012年奥运之前加强交通和基础建设，预计对伦敦中央区的房地产起着拉动作用。

雷森指出，伦敦房贷市场紧缩，反而对海外投资者有利。他说：“这代表当地有更多人宁愿租房子而不是买房子。事实上，不少国际和澳洲银行对借贷给海外投资者购买伦敦房地产的态度颇为开放，这是因为伦敦市场近期经历了价格调整、英镑走软、租屋需求强劲（尤其是学生租屋）和供应有限等。”

对泰国房市应提高警惕

谈到投资伦敦房地产的地点，他建议投资者最好看看靠近第一区和第二环区（zone 1, zone 2），毕竟这些地区靠近市中央、也靠近知名学府。另一方面，投资者也可以看看所谓的“重新发展地带（regenration areas）”比如Clapham Road和Rosberry Place。他认为，这些地段离市中央和地铁及火车站仅步行距离，越来越受投资者和年轻家庭所接受。

另一方面，投资者则最好对泰国房市提高警惕。他说：“目前，不少泰国房地产发展商由于当地银行缩紧发放房贷，而正面对着财务上的困难。”

吉隆坡房产租金回报高

吉隆坡向来是不少新加坡买家的热选，一般倾向在吉隆坡金三角地带，特别是双峰塔、吉隆坡城中城（KLCC）、Mont　Kiara和安邦（Ampang）等地区购买私人或服务公寓。另外，一些比较小众、雅皮的高档地区如Damansara Heights和Bangsar也追捧者众。

在这些地区购买一个优质高楼公寓单位，投资额平均介于100-200万令吉（40万至80万新元）之间。

不过，购买房地产通常是为了取得两种回报：房产升值及租金收入。吉隆坡房地产属于后者。

肯纳格投资银行（Kenanga Investment Bank）一名房地产分析师认为，吉隆坡房产目前的资本价值仍然高于新项目价格，近一轮调整幅度也没有新、美、英和澳等市场来得大。KLCC城中城附近的高楼私宅的尺价平均掉了一成至1159令吉。

鉴于此，吉隆坡房地产较适合那些追求回报稳定和具持续性的投资者。

她说：“投资者可获得不错的租金回报，平均每年达8％。但值得注意的是，目前吉隆坡有许多跨国机构削减外籍员工的预算成本，而这些高楼专门瞄准外国租户，当地人也多宁愿买屋或负担不起租金，在寻找租户时可能会面对困难。”

尽管如此，吉隆坡房市目前的情况仍以买家为大。这名分析师指出，在KLCC城中城和Mont Kiara地区的高楼私宅出现供过于求，一些投资者也可能急于脱售手中房地产套现，为这两个地区的转售市场制造了不少机会。　　

海外置产小贴士

①注意海外房地产的增值特色：如地点、方向、风景、交通便利、靠近国际学校及公共设施、拥有泳池、健身房等设施、公共娱乐中心、高度保全、人口密度低、受到某些族群的欢迎（比如日本或韩国人）等。另外，房地产离市中央的距离和交通流量也是考量。

②避免为了便宜而忽略了“价值”

陈彦辛建议，投资者可以使用一项昵称为“PAP”的投资策略：

P－产品（product）：注意房地产和发展商素质，以及项目种类。毕竟，在房地产项目将来的维持及管理方面，发展商扮演了相当重要的角色，也势必影响到房价的起伏。

A－地点（Area）：不但要精选地段，也要注意房子面朝哪一个方向、处于项目中的哪个单位。

P－价格（price）：跟风买低价房产是不少投资者常犯的毛病。一般上，某一个地区的项目便宜，并不代表它20年后就会升值。事实上，不少房地产过了十几年还是一样便宜。

③注意当地的法律／税务制度

其中一例为吉隆坡房产。尽管马来西亚政府已放宽外资条例，不再限制外国投资者在购买价值50万令吉以上的资产时须获得海外投资委员会（Foreign Investment Committee，简称FIC）批准，但是，投资者仍需取得州政府的批准。这是因为海外投资委员会隶属联邦政府，与州政府是分开的。

与此同时，当地的不动产所得税（Real Property Gains Tax）豁免制度也并非永久性的制度，值得注意。

④查询买家的类型

通常，一个项目的买家若多数来自国外，该项目的风险回报比例也相对更高。　

⑤审视项目的出租潜力

通常，面积介于1000至1500平方英尺的单位最容易出租，主要是因为外籍员工通常只身或带小家庭入住，而跨国机构为员工在已发展城市所提供的住宿津贴也不再丰厚。