野村证券： 本地楼价可能明年见底

Source : 《联合早报》June 11, 2009

私宅销售量过去几个月频频报捷，房地产关联股夹带这股锐气往上冲，但野村证券(Nomura)分析师提醒投资者当心，本地房地产市场可能采取“W”型复苏形态，楼价也许要到明年才会见底。

野村证券最新发表的新加坡房地产研究报告中指出，目前所见的买气不会长久延续下去，本地楼市的复苏形态较可能是“W”型，而不是预期中的“U”型。

撰写报告的分析师达尔威(Tony Darwell)和蔡明兆指出，虽然目前的低利息环境亲买家，但经济前景未出现明显复苏迹、失业率依然在攀升、私宅租金因供过于求而直线下滑，加上过去延迟付款计划(deferred payment scheme)来买房子的人可能因无法负担而需脱售房子，都将给楼市施压。

他们预测，大众化私宅价格可能从目前到2010年间继续下滑25.9％，而豪华高档房地产价格则在2007年第四季和2010年之间下跌43％。

根据市区重建局的数据，反映大众化私宅价格的郊区楼价退低了14.2％，而高档房地产价格则锐减了31.9％。

分析师指出，投资者也许是看到每平方英尺的楼价从高峰回跌了许多，而认为值得买入，但需求几个月下来保持兴旺，主要是因为获发展商清货行动所推动，削价和给予利息吸纳计划(Interest Absorption Scheme)两个甜头成功虏获买家的心。

在利息吸纳计划下，在项目领取临时入伙准证(TOP)之前，发展商将承担买家的利息。这将减少买家的现金支出，在项目完成之前只需付定金，认为自己的投资风险较低。

面对上述“诱惑”，分析师提醒投资者，市场上其实还有许多已准备就绪但未推出的项目，2009年至2011年的新私宅供应预计每年平均达9898个单位，其中86.2％，或8536个单位已在建设中。

此外，分析师指出，如同定时炸弹的延迟付款计划很可能开始引爆，有超过1万个在计划下购买的单位即将在2013年以前竣工，而其中一些项目的价格显著下跌。

媒体报道，利用延迟付款计划买下单位但在项目完工后无法付款的例子，在今年1月至5月期间有76个。

另外，分析师也指出，被发展商延后发展的集体出售项目将形成“影子存货”(hidden inventory)，打压租金价格加速下滑，影响投资者的租金回报。目前估计有1400个这类单位在市场上出租。

野村证券的报告要比近期的一些报告悲观。　

德意志摩根建富证券(DMG & Partners Securities)最新报告指出，楼价可能在今年第一季就已见底，而在接下来的六至九个月，会带动中、高档私宅项目的买气。除了本地买家，海外买家相信也会“回流”。

美银美林的报告则看好新私宅的销售情况会维持强劲，同时也会带动转售市场的交易量上升，预测本地楼价将在2009年第三或第四季见底，在2010年复苏，并强力回弹20％。