Source : 《联合早报》September 1, 2009
尽管本地楼市在过去半年里已恢复“升”气,政府昨天却出乎意料地把公寓与共管公寓(非有地住宅)未来半年的发展费(development charge)平均下调2%。
此外,接下来六个月里,政府也只对商业地段、酒店与医院用地以及工商业区商业用地稍微作出调整,平均下调4%,其他用途土地的发展费则保持不变。
市场人士认为,从小幅度调整来看,政府相信很难为前景不明的楼市估价,也不愿干预,因此选择采取谨慎的调整。不过,对于非有地住宅土地发展费的下调,一些分析师感到不解。
卓登新达(Chesterton Suntec)研究部主管陈瑞谨说:“过去几个月,我们一再见证私宅市场升温的情景。新项目叫卖、价格一再被调高的情况不是孤立个案,而是如鸟群般涌现。在这样的情况下,政府为何选择继续将公寓土地的发展费下调?再来,2%至4%的调整微不足道,不会吸引发展商进场,这可能反映了政府对本地楼市前景不是很有把握。”
戴德梁行(DTZ)研究部主管蔡楚芬则指出,上半年有地和非有地住宅的价格同样年比下跌4.7%,但在这次的发展费调整中仅有非有地住宅下调,而且与新公寓项目热卖的情况背道而驰,令人百思不解。
在这一次的调整中,有地住宅的发展费几乎都保持不变,但非有地住宅土地的发展费则下调了2.7%至16.7%。
对此,国内税务局的首席估价师在回答本报询问时表示,只针对一些土地用途作出调整是由于在1、2月份的检讨中,市场信息不足,因此一些土地的发展费并没有获得妥善调整。
首席估价师也指出,土地价格一般落后楼价一至两个季度,因此过去两三个月的楼价是否将带动地价上涨,将在未来几个月明朗化。
国家发展部每年调整发展费两次,一次在3月1日,一次在9月1日,以便更好地反映市场的土地价值增长情况。这次的调整今天生效,有效期至明年2月28日,并将影响已获得临时准证(provisional permission)的项目。国家发展部是在征询首席估价师的意见和根据现行市场价格,才对被划分出来的118个地区的不同用途土地作出调整。
这个土地“价目表”广为房地产界人士留意,因为它不但反映了政府对房地产价值的看法,也会影响发展商在重建项目时的成本,甚至影响集体出售交易。
今年3月,为反映楼价下跌的趋势,政府将全岛多个地区的非有地住宅、商业地段和酒店与医院用地的发展费平均下调介于4%至15%。非有地住宅发展费平均下跌15%,其中升涛湾(Sentosa Cove)以及第9和10邮区黄金地带的调整幅度最大,下调介于25%至30%。
这一回,升涛湾、纽顿和里峇峇利等黄金地带的调整继续最为显著,分别为16.7%、15.8%和14%,但丹戎巴葛一带的下调则从上一次的11.8%,减少至2.7%。
2007年,本地楼市最红火的时候,政府不但把土地发展费从50%调高到70%,而且在当年9月份将非有地住宅发展费平均调高58%、有地住宅则起11%。商用地和酒店与医院用地的发展费也分别起42%和23%。
资深房地产顾问麦俊荣指出,由于目前楼市红火的情况不知是否能持久,楼价上涨的情况也只是在过去两个月较为显著,政府其实很难为未来六个月的土地价格估值,因此选择小幅度的调整,以避免左右市场。
世邦魏理仕执行董事李晓和则指出,发展商是在7月份开始寻找发展地段,有四个政府备售地段被“勾”出招标出售,之前仅有一些小规模的私人土地被出让,因此政府不打算过于调整私宅的发展费。
同样的,尽管办公楼和工业厂房需求最近开始恢复,麦俊荣预料,4%的下调不足以吸引发展商进场。他指出,市场上供应充足,目前有1100万平方英尺的办公楼在建设中。
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