上海楼市“供不应求”假象

Source : 《联合早报》February 16, 2009

最近忙着看房的小卞有些郁闷。

他在受访时称，上海市区并不缺房，但大部分开发商都捂着不卖，造成了人为的“供不应求”。据他观察，在上海闸北、杨浦一带，这个时候推出房源的不过四五家开发商，而且各有各的销售策略，结果因为房源有限，房价不但没有降，反而急需买房的人要排队。他颇有些无奈地说，“只能等到年底再说了。”

今年年底或明年年初，这是大多数刚性购房者的时间底线。在他们看来，有价无市的滞胀状态短期内不会结束。

据易居中国统计显示，春节后一周由于众多新盘不敢上市，当周竟无一商品住宅房源上市。而在元宵档期，除绿地集团等少数房企之外，大多数开发商都采取了保守的销售策略。对于目前这种僵局，上海社科院城市与房地产中心的顾建发教授认为很正常。他说，今年楼市已进入萧条期，成交量肯定不强。

出现滞胀局面

住美投资咨询公司执行董事张健也认为，出现这种滞胀局面，一方面是房地产周期进入下降通道的正常现象，目前的上海楼市肯定已经进入衰退期。另一方面，对政府来说，“它能出的牌也是越来越少了”。

上海市委书记俞正声在春节前参加上海市人代会审议时曾说：“房价不能高，不能再涨了”，这和他之前“不要怕经济指标不好看，上海未来没有拯救房市的打算”的说法是一致的。

而在此前，中国住房与城乡建设部部长姜伟新也明确表示，今后地方政府不得再越权救市。看来，政府的思路很清晰，即希望开发商顺应市场变化，主动降价以求与政府一起帮助楼市回暖。

但是按张健的分析，开发商的心态并没有摆正，他们仍然还在留恋2003-2008年间的暴利收益。去年，除了万科象征性地降价促销之外，几乎没有一家大型房企肯拿出哪怕5%或10%的让利。

据报道，2009年1月上海市商品住宅成交面积为48万平方米，成交量相比去年12月出现明显下跌，跌幅为43.53%；但1月全市商品房成交均价为人民币（下同）1万3974元（2740新元）/平方米，相比去年12月上涨了15.78%。

中国房地产指数系统副主任、中国指数研究院（华东）副院长陈晟表示，当前关于楼市有两个关键问题：一是什么样的价格消费者才能接受？二是楼市成交量维持在何种水平，才不会对宏观经济、投资、就业等产生负面影响？对于开发商而言，是逐步降价效果好，还是一步到位刺激效果明显？目前，各方都处在一个观望、试探和相互角力的状态。

最近，包括上海在内的长三角地区出现了打折促销趋势，楼市成交量有了明显回升。这次还是万科带头，于1月28日到2月9日对上海几乎所有在售项目推出让利促销活动，此举也带动了绿地、合生、保利等开发商加入促销队伍。

市场行情显示，真实的降价促销能起到积极作用，每次价格下调都能换来可观的销量。位于上海闸北区的“慧芝湖花园二期”，开发商从去年12月底推出８折的价格优惠，每平方米均价从2万2000元降至1万7600元。上海网上房地产统计显示，这一楼盘１月份签约就达291套，首批推出的400多套房源几乎售空。

专家认为，上海楼市在此基础上降价一两成，将是比较理想的。