发展商为何替买家还利息？

Source : 《联合早报》February 15, 2009

这两个星期推出的公寓项目有个共同促销策略——发展商都以“利息承担计划”(Interest Absorption Scheme，简称IAS)作为诱饵来刺激销量。

在利息承担计划下，新公寓完工之前，发展商将替买家偿还贷款利息。换句话说，买家付了20％的头期后，接下来三四年不必作出任何支出。

上周推出的Caspian共管公寓，只有三成买家选择“利息承担计划”。

上周推出的Caspian共管公寓，有三成，或大约100名买家就选择了这个贷款配套。本周新登场的Alexis@Alexandra和Nova 88也提供这个选择。市场人士指出，过去几个月新推出的项目，90％都提供利息承担计划，其中在一些项目申请这个配套的人近半数。

利息承担计划的吸引力在哪里？什么样的买家适合申请？申请者又该注意什么？

什么是利息承担计划？

利息承担计划类似租购（hire purchase）计划，允许买家在支付了头期后，在发展商“交货”、公寓领取临时入伙准证(TOP)之前都不必付款，所有的贷款利息将由发展商承担，因此被市场人士称为变相的延迟付款计划(deferred payment scheme，简称DPS)安排。

和延迟付款计划不同的是，买家在购买房子之后，首先需要和银行签订贷款配套，由银行鉴定买家的信贷和付款能力。在公寓建设期间，发展商将替买家付贷款利息，等到公寓完工之后，买家就接手偿还本金和利息。

此外，利息承担计划只提供给直接向发展商购买房地产的买家，买家如果将房子转卖，接手的买家不能在利息承担计划下受惠。

在过去的延迟付款计划下，买家可以等到公寓完工前才向银行申请贷款，意味着只要买家支付头期的款项，即使没有申请银行贷款，也可以买下售价上百万元的私宅，而转卖时，接手买家也可能继续受惠。

另一方面，环球信贷危机爆发后，不管是个人还是企业申请任何贷款都非常困难。提供这类配套的发展商就等于将银行和买家“撮合”，不必担心在房子完工后找不到银行贷款。

10年前面世并不受欢迎

利息承担计划并不是个新贷款产品，早在10年前已面世。

据了解，这个计划最初是由大华银行连同一家本地发展商共同开发的，但前几年并不受欢迎，直到政府在前年10月撤消了延迟付款计划后，才开始热起来。

大华银行贷款部主管林世约指出，与其直接给予价格上的折扣，发展商提供利息承担计划等于以另一个方式给予折扣，让项目能在市场上脱颖而出。

业内人士告诉本报，利息承担计划的幕后运作相当繁琐，银行必须分别向发展商和买家收钱，同时得承担双方面的违约风险。一般上，只有当发展商要求，银行才会为即将推出的私宅项目量身定做这样的贷款配套。提供这类配套的大多是小型发展商。

除了大华银行外，马来亚银行和华侨银行也曾与发展商携手推出延迟付款计划。星展银行则曾以“零分期付款房贷计划”（zero instalment home loan scheme ）的名义，让买家在公寓领取临时入伙准证之前免付分期付款，但在去年10月已终止了这项配套。

买家应选利息承担计划 还是分阶段付款计划？

买家应选择利息承担计划还是分阶段付款计划(progressive payment scheme)？林世约表示，这取决于个人在新公寓建设期间的财务情况和贷款安排喜好。

打个比方，如果是还在偿还现有贷款的组屋提升者，也许希望在新公寓建设期间，减少每个月的现金支出，直到新房子建好，现有房子卖出了才开始偿还新房子的贷款。在这样的情况下，买家应该考虑利息承担计划，以帮助他们管理现金支出。

不过，如果买家希望尽早偿还房贷，林世约建议，应该选择分阶段付款计划。

并不是所有申请利息承担计划的人都能获得批准。

林世约表示，买家的信贷信誉是银行主要的考量，银行将在买家购屋时，评估他们在公寓完工后的本金和利息偿还能力。

发展商可能抬高房价

天下没有免费的午餐。

房屋贷款咨询网站www.HousingLoanSG.com创办人吴加万提醒，由于发展商须承担一些风险和成本，提供利息承担计划的发展商可能把房价抬高，或给予较少的折扣。

以Caspian共管公寓为例，申请分阶段付款计划的买家能享有10％的回扣，若选择利息承担计划，买家只能享有7％的回扣，而省下的利息只占房子价格的约2％左右。比如一间卖价为65万元的两房式公寓，若不选择利息承担计划，买家可享有约2万元的折扣，而申请计划的人，所省下的利息仅为1万多元。这也是为何，七成的Caspian共管公寓买家，还是选择了普通的分阶段付款计划。

不是每个公寓项目都提供利息承担计划，只有在发展商向银行特别要求提供这类配套的项目，买家才能申请。

发展商只与一银行合作 买家无法货比三家

由于发展商一般只与一家银行携手提供利息承担计划，吴加万指出，计划所征收的利息可能较高，买家也许将错过市场上最优惠的配套。

他说：“若选择普通的分阶段付款计划，买家可以选择任何银行的房屋贷款配套，货比三家，找出最优惠的配套。”

由于买家支付的房价较高，星展银行发言人指出，在利息承担计划下购买的房子，所需付的印花税较高。

此外，发言人也提醒，由于在公寓完工之前，买家无须偿还任何本金，因此公寓完工后每月的分期付款也会较高。

至于可预见的风险，吴加万提出：“若发展商面对财务困难，在建设期间无法偿还利息，买家就必须接手偿还。”

对此，林世约表示，银行在选择发展商作为合作伙伴时非常谨慎，以免上述情况发生。

另外，过去的延迟付款计划被指是鼓励炒卖的祸根，卓登新达国际(Chesterton Suntec International)研究部主管陈瑞谨指出，由于买家在完工前不必付款，利息承担计划还是有可能引发炒卖。

在利息承担计划下，买家付20％的头期，然后在新公寓完工之前，接下来三四年不必支出任何款项。什么样的买家适合申请利息承担计划？申请者又该注意什么？