Source : 《联合早报》January 24, 2009
我国房地产市场在一片阴霾中仍有一丝曙光,组屋转售价格继续一反私宅价格的跌势,在去年第四季还是微升1.4%。
组屋价格 上半年可能失守
然而,受访分析家认为,在私宅、办公楼及工业厂房价格全线下滑的压力下,作为房地产市场最后一道防线的公共住屋也可能抵挡不了跌势,价格或将在今年上半年失守。
建屋发展局昨天公布第四季组屋转售市场数据,转售价指数上升至139.4,全年上升了13.8%。不过,第四季的1.4%增幅远比上一季的4.2%来得低,同时也是七个季度以来的最低涨幅。
除了组屋转售价格继续上升外,组屋溢价中位数(median cash-over-valuation)以及转售交易量都下滑,显示市场已明显降温。
第四季的组屋转售交易量猛跌24%,只有6190间组屋完成交易,比上个季度少了1920宗交易。这使得去年全年的组屋转售交易跌破3万宗,达2万8419宗交易,比2007年少了3%。
作为市场探温计的整体组屋溢价中位数也降低了,第四季的溢价是1万5000元,比上个季度少了4000元,下挫21%。85%的交易以溢价成交,比上个季度少了4%。
经济不景之际,大型组屋的买气也大不如前,无论是转售价还是溢价中位数都下滑不少。
二至四房式组屋的转售价中位数都有上升,增幅介于2000元至1万3000元。五房式组屋的转售价则维持在38万元,公寓式组屋则微升3000元至45万8000元。
溢价中位数方面,组屋屋型越大,下滑的幅度也更大。五房式和公寓式组屋的溢价中位数各下滑了6000元,跌幅都超过30%。前者从去年第三季的1万7000元减少至1万1000元,后者则从1万8000元减至1万2000元。
小型组屋也难逃跌势,不过跌幅较小,三房式和四房式的溢价中位数分别下滑4000元和5000元,同样达到第四季的1万5000元。
组屋估价是根据出售组屋的地点、屋龄、面积、设计和同地区转售组屋的售价进行比较后所得出的价格。组屋溢价指的是估价以外的现金数额。中位数指的是数据里头的中间数字,即一半的数字比中位数高,一半的数字比中位数低。
受访分析师认为,组屋转售市场将受到经济不景和私宅价格下挫的拖累,价格可能在今年上半年下滑,不过估计跌幅不如私宅显著。
Orange Tee执行董事陈道俊估计,组屋转售价可能在今年持平,即使有所下跌,幅度也会低于5%。
ERA助理副总裁林东荣也同意,转售价格可能在今年上半年下滑。“要是复苏的时间更长,转售价格可能在下半年持平后进一步滑落。”
市场情绪转弱 买家变得更谨慎
谈及组屋转售交易量下滑的原因,林东荣认为,市场情绪转弱使得买家变得更谨慎,在购屋前会三思。另一个原因可能是组屋的供应增加,当局去年推出约7000多间预购组屋(BTO),一些不急于购屋的公众可能宁可购买这些新组屋,而不是转售组屋。
莱坊研究部主管麦俊荣指出,交易量的下滑显示一些买家的购买力已减弱,转售价可能会在今年退低。
“在不确定时期,组屋是较为安全的住屋选择,因此这个市场的表现在接下来几个月将保持稳定。”
尽管经济不景气,博纳集团总裁伊斯迈还是认为,今年全年的组屋转售价会增加,因为组屋仍是供不应求。
新组屋方面,当局打算在今年上半年推出3000间预购组屋,近一半是小型公寓及二三房式组屋。大部分的新组屋将位于榜鹅新镇。
建屋局在去年第四季批准约3690个出租组屋的申请,使得全年批准的申请达到2万2200个,比2007年多了20%。去年第四季的组屋租金保持平稳,只有二房式的租金中位数上升了100元。
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