Monday, June 23, 2008

市区公寓 老外新欢

《联合早报》Jun 22, 2008

近一两年来,坐落在金融区或者金融区边缘的共管公寓,已陆续完工,住户也纷纷迁入。

从夜晚的灯火和悬挂了窗帘的窗户来看,海天大厦和瓅之尚都等完工半年至一年的新市区公寓,都已经取得超过一半的住用率。这些市区公寓不靠近学校,也没有湿巴刹,到底吸引怎样的租户?

它们的租金和价格走势又如何?跟乌节路和郊外的公寓比起来,有何不同?

瓅之尚都(Citylights)矗立市区边缘,从公寓可以眺望四周的辽阔景色。(谢光凭摄)

市区公寓由于不靠近学校,附近也没有湿巴刹,所以这里的住户跟一般住宅区的住户有些不同。在这里较少看到孩子还在上学的家庭,而外国人的比例相当高。

ERA产业的王德金(Richard Ong)指出,海天大厦、瓅之尚都、中央城(Central)居家办公(SOHO)单位、凯联大厦(International Plaza)等坐落在金融区,或者金融区边缘的住宅单位,都相当受外国人欢迎。

它们的共同点是都建在地铁站旁,交通非常方便,无论是到金融区上班,或者是到乌节路逛街,不过几分钟的路程。

尤其是近年来,乌节路一带的出租公寓短缺,带动租金龙腾虎跃,一些中高层外籍管理人员纷纷迁移到外围地区。

活跃于海天大厦和瓅之尚都的王德金说,他经手的租户,几乎清一色是公司提供房屋津贴的外籍专业人士,本地人少之又少。

“有韩国人、日本人,也有‘红毛人’。他们大多是单身人士,常常在亚太区域飞来飞去,不少人还在其他地方,例如泰国、马来西亚有房子,所以不需要太大的地方,只要能落脚就可以。六七百平方英尺的地方刚刚好,容易打理。”

这类外籍管理人员不一定负担得起乌节路的昂贵租金,但对居住在本地人较为密集的组屋区感到不自在,所以宁愿住在金融区附近。虽然金融区一带入夜后没什么商店和超市,但因为靠近地铁站,无论是买东西还是吃东西,都相当方便。

以本地人来说,有些单身人士居住在这类市区公寓。他们一般不拥车,出入都乘坐地铁。市区的居住环境不但配合他们的生活方式,而且还提供了许多便利——能住在商业心脏地带,工作、购物和娱乐地点都近在咫尺。

对于没有子女的双收入夫妇(Double Income No Kids,简称DINKs)来说,由于没有靠近学校的必要,平时也难得开灶煮饭,所以也更容易适应市区的居住环境。

此外,一些年长的夫妇也在子女离开家后,将原来的大房子卖掉,搬到这种市区公寓居住。公寓面积较小,容易打理,而且靠近地铁站也方便他们探访朋友或参加休闲活动。

两卧房月租6000元 两三周就找到租户

一间只有900平方英尺的两卧房式公寓,一个月的租金多少钱?

像海天大厦这样的市区公寓,一间两卧房式单位月租金可以到6000元。由于公寓靠近地铁站,交通方便,所以相当受外国人欢迎。(周柏荣摄)

如果是像海天大厦和瓅之尚都这样的市区公寓,每月租金可以到4500元至6300元。

对许多月薪只有两三千元的新加坡打工族来说,这样的租金简直令人咋舌。但是,熟悉这一带行情的房屋经纪说,只要业主没有苛刻的附带条件,他们一般只要两三个星期内就可以为业主找到租户。

根据SISV纪录,仅是今年5月就有15个瓅之尚都单位被人租下,海天大厦则有9个单位。

在海天大厦,一间两卧房式单位可以租到6000元一个月,上个月就有一间39楼(904平方英尺)的单位以6300元租出。面积达1200平方英尺的高楼单位,月租金可达8000元,上个月,一间46楼的单位就以这个租金水平找到了租户。

在瓅之尚都,一间19楼的两卧房式单位(893平方英尺)在上个月以4800元租出。这个月,一间30楼的三卧房式单位(1421平方英尺),则以5500元找到了租户。

30年屋龄凯联大厦 翻新后租金暴涨一倍

乌节路的豪华出租单位严重短缺,导致一些非总裁级的高管人才被挤出乌节路,进驻金融区,带动市区公寓的租金水涨船高。就连已有30年屋龄的凯联大厦,公寓租金也在翻新后暴涨100%。

凯联大厦的房地产经理梁国华说:“2006年2月,凯联大厦的两卧房式公寓单位,月租金叫价2000元,也不一定找得到租户。今年2月翻新工程完成后,同样850平方英尺的两卧房式单位可以租到3500元至4000元,尤其是可以看到海景的单位更加抢手。”

相较之下,乌节路心脏地带,例如辉盛坊(Vision Crest)和景颐峰(Cairnhill Crest)的两卧房式单位,月租金要6000元至7000元,比海天大厦和瓅之尚都租金贵了10%至20%。

不过,房地产经纪相信,即将在一两个月后完工的最新市区公寓滨海舫(The Sail),租金很可能足以媲美乌节路心脏地带的公寓,达到6000元至7000元一个月。

即将在一两个月后完工的市区公寓滨海舫(The Sail),租金很可能媲美乌节路公寓,达到每月6000至7000元。 (构想图)

滨海舫坐落于新市区,不但可以欣赏到海景,高楼单位还可以看到滨海湾IR。目前,该公寓的转售价每平方英尺超过2000元,相当于乌节路的公寓水平。

二手房价降但租金仍高 现在买家能保现金入袋

过去几个月来,海天大厦和瓅之尚都等市区公寓的二手单位叫价,已经比最高峰时期降低了10%至15%。

今年1月,海天大楼的单位转售价格仍持守在每平方英尺1400元至1700元的水平,但一进入5月份,成交的单位价格只介于每平方英尺1100元至1400元。

不过,这些公寓的租金仍然稳住在高水平。王德金认为,这种情况对海天大厦和瓅之尚都的二手价格有扶持作用,因为现在进场的买家,还是能够享受正数的现金收入。

举例说,如果现在有人以110万元买下一间两卧房式的瓅之尚都单位,假设八成向银行贷款,分25年摊还,利息3.55%,每个月要摊还的房贷大约是4335元。但是,如果他把房子租出去,一个月可以收5000元的租金,扣除公寓维持费和房地产税,还是能保有数百元的现金入袋。

相较之下,如果投资在一间乌节路的两卧房式公寓单位,每个月虽然可以收到6000至7000元的租金,但是单单房贷已高达7882元,不但没有现金收入,每个月还要掏出不少现金。这是假设房子的成交价为200万元,其他借贷条件相同。此外,乌节路的公寓维持费也偏高,有些高达500元或600元一个月。

目前,有正数现金收入的房地产不多。

无论是较靠近市区的郊外共管公寓,例如靠近中峇鲁地铁站的中部青园(Central Green Condominium)以及靠近景万岸(Kembagan)地铁站的The Trumps,还是距离市区较远的郊外共管公寓,例如四美的Modena,在扣除房贷、维持费和房地产税后,能够入袋的现金都所剩无几,有些甚至每个月还要掏出现金来供养。

以中部青园和The Trumps来说,现在的租金可以达到4200元一个月。但假设单位的售价为90万元,每个月的供款已高达3547元,两者的差距很小。以Modena来说,两卧房式单位的月租金大约是2500元至3000元,如果成交价是60万元,每个月的供款已高达2365元,扣除维持费和房地产税后,可能还要落入负数现金收入。

投资须考虑房子保值能力

有没有正数的现金收入,只是衡量某个房地产投资值不值得的方法之一,并不是唯一的,也不是最好的方法。

投资专家认为,投资房地产还是应该持长线眼光,并且参考自己的整体投资组合。

由于市场环境不断变化,不管是利息的上扬,或者是租金的走低,都会影响投资者每个月所能收取的现金。房子的保值能力也是另一个重要的考虑因素,如果楼价严重下滑,投资者就可能陷入负资产,卡住不上不下。

最近,银行已经开始调高房贷利率,半年前一些银行还在提供0%和1.68%的首年低利率房贷,但最近已纷纷调高至3%以上。这也就是说,投资者接下来应该会负担越来越高的房贷。

此外,由于明后年将有更多的新公寓完工,再加上一些公司业务已开始放缓,甚至停止增聘外籍高管人才,一般相信公寓的租金上涨速度将放缓下来。如果情况进一步恶化,不少包租公和包租婆可能在未来几个月发现,租金甚至会慢慢软下来。

最近,一些银行的房地产报告预测:新加坡豪宅楼市将在未来三年内下跌30%,大众化私宅价格也会下跌20%。不过,也有不少房地产分析员认为,目前楼市只是进入整合阶段,除非国际局势进一步恶化,否则这一轮低潮应该只是局限于一些领域,例如豪宅价格。

No comments:

Post a Comment