Monday, June 23, 2008

分析师:未来两年私宅供应没过剩 价格未必会显著退低

《联合早报》Jun 23, 2008

想买房子的人是否应该等到明年才进场,到时价格会因为供应过剩而下跌?

一些分析师最近发表的报告指我国楼市供应将面临过剩的危机,尤其是明年和后年,但实际情况也许不如想象中的糟,价格也可能不会显著退低。

据第一太平戴维斯(Savills)统计的数据显示,本地私宅未来两年的潜在供应(potential supply)实际上要比市区重建局(URA)提供的数据来得少。2009年和2010年竣工的私宅单位分别有1万零270个和1万2249个,相比之下,市建局的官方数字显示,明年和后年的新私宅供应将为1万2723个和1万7445个。

第一太平戴维斯参考了600多个目前正在兴建中以及未来将发展的项目,向发展商取得临时入伙准证(TOP)以及从观察各别项目的发展进展得出数据。市建局的未来供应数据则来自发展商每一季提供的预期竣工日期,该局将在7月底发表第二季房地产数据时才会更新数字。

第一太平戴维斯行销与业务开发主管邱瑞荣指出,许多市场人士和分析师依赖市建局的数据而没有考虑到实际情况,才会得出未来两年市场将“消化不良”、房地产价格将下跌的结论。

邱瑞荣说:“目前的数据是根据发展商在3月份向当局提呈的数据,但在这期间,市场上出现了许多变数,有集体出售告吹,集体出售项目延后重新发展等等,因此接下来两年的供应相信没有官方数据那么多。”

由于楼市疲弱,建筑成本又高,有不少发展商买下集体出售项目后不急着拆掉重建,而选择暂时出租,比如礼敦岭(Leedon Heights)和花拉阁(Farrer Court),这减少了未来两年推出市场的供应。

此外,金香园(Tulip Gardens)、马克维景(Makeway View)和秉德阁(Pender Court)集体出售告吹也使市场未来的新供应“缩水”了一些。

虽然还没计算在未来供应内,目前还在高庭或分层地契局审理的浩然大厦(Horizon Towers)、吉门岭公寓(Gillman Heights)、民登苑(Minton Rise)和淡滨尼阁(Tampines Court),也将限制未来两年的供应。

花拉阁和吉门岭公寓是本地最大和第二大集体出售地段,少了这两幅地段,未来供应将减少约3000个单位。

另外,邱瑞荣表示,大型发展商有足够财力坐拥一些地段,为了不削价出售而选择延迟推出或重建新项目。比如长春产业(Allgreen)的Cascadia和远东及永泰控股的Floridian,发展商是在10年前买下这两个地段,但延迟到去年才推出市场,这么一来,未来供应将被分散,不会出现供应充斥市场的情况。

“本地市场过去平均每年能‘消化’8000个私宅单位,未来几年相信会更多。两个综合度假胜地(IR)在明后年
建成以后将制造更多就业机会,吸引更多外籍人士前来本地,增加需求。何况,政府组屋供不应求的情况预计会持续,目前未出售的政府组屋仅有1200个,四五年前的空置单位则达2万5000个。”

邱瑞荣也指出,政府计划在今年下半年减少发售新地段,而采取更灵活的方式把更多地段列入备售名单(reserve list)不但能缓和市场顾虑,也有助于控制实际供应。

分析师近期报告都预测房价将下跌

过去两个星期,分析师发表的报告都预测本地房地产价格将在未来两年里下跌。

联昌国际(CIMB-GK)分析师指出,目前的转售市场交易价已较去年9月低了20%至40%,而今年至今推出市场的新单位仅有2100个,相信明年将有大量供应充斥市场,进而打压新私宅单位的售价。

高纬物业(Cushman & Wakefield)则预测,从明年至2011年,未出售或即将推出市场的私宅供应将逐步增加,导致核心中央区(CCR)的中数(median)售价可能从2008年第一季的高峰下降8%至17%。

然而,高纬物业的研究也发现,从去年8月至今年5月之间,225个新推出的私宅项目当中,仅有10%的发展商把售调低超过20%,但相比1997/1998年的金融危机,售价的趋软较为温和。当年一些发展商甚至削价高达40%。

高盛(Goldman Sachs)分析师则预计,本地房地产价格将在今年持续趋软,高档私宅价格将下跌10%,大众化私宅价格也可能下滑5%,并在明年进一步退低。

有分析师提出,我国和环球经济放缓以及通胀问题可能会导致本地楼价暴跌。对此,邱瑞荣表示,除非类似金融危机时的情况,我国经济连续两三个季度都出现负增长、失业人数飙升、房贷利息居高不下,未来几年相信不会看见历史重演。

虽然我国楼市预计在未来两年不会大跌,但邱瑞荣认为,如果IR没有预期中成功、环球经济持续低迷,我国可能在2011年以后面临供应过剩的危机,2011年将有1万5451个单位上市,而2012年以后的供应将多达2万3261个单位。

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