《联合早报》Jun 4, 2008
对于即将出炉的2008年下半年政府售地(GLS)名单,房地产界人士认为,为了避免过剩,政府不应通过“正选名单(Confirmed List)”,把更多土地硬塞到市场上来。
由于市场情绪已经转弱、买卖活动显著减少,最好还是通过备售名单(Reserve List),让市场决定自己的“消化能力”。“正选名单”只适合用来发售少数几幅“具战略意义”的地段。
世邦魏理仕(CB Richard Ellis)执行董事李晓和回答本报的询问时说:“暂时来讲,政府最好不要再发售任何正选地段。”
他指出,过去18个月来,各个政府机构已经发售了不少土地。从2007年至今,估计已卖出将近50幅地段。
“政府应该让这些已售出的地段有时间完工与销售,不停地推出更多正选地段,可能会导致市场出现过剩的情况,特别是现在市场已有足够的供应量。再说,发展商也从集体出售活动中买下了不少私人土地。”
上半年11幅正选地段至今只卖五幅
去年,新加坡楼市暴涨了31%,导致一些领域出现短缺现象。为了满足需求,国家发展部在去年12月发布2008年上半年售地计划时,一共将11幅地段放入正选名单中。这些土地能够为市场增添大约3000个私宅单位、15万平方公尺的商业楼面,以及1670间酒店客房。
到目前为止,只有五幅正选地段成功卖了出去。其余六幅地段,有两幅还没有正式招标,两幅正在招标,一幅地段完全无人问津,一幅地段因出价太低没有颁售。
这相信是因为本地楼市自去年10月以来,便因为美国次贷风暴而迅速冷却下来。目前,新私宅单位的成交量不但减少了八成,一些官地也开始出现“消化不良”的现象,虽然一些地段仍然吸引到十组八组人马进场争夺,一些地段却完全无人问津。
第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣认为,硬硬供应更多的土地,不但会向外国基金发出不良的讯号,也会对紧绷的建筑业带来更大的压力。
“现在的楼市已经跟十年前不一样,有许多外国资金在支撑。如果政府对市场经济不够敏感,继续供应更多的土地,让外资失去信心,可能会导致它们将资金撤出。”
他和戴德梁行(DTZ)研究部高级董事蔡楚芬都认为,比较好的做法是把土地都拨入备售名单中,让市场自由决定需求量。
“正选名单应该只是用来应付一些城市规划上的需要,例如发售一两幅位于裕廊湖新区的地段,以便启动该地区的发展。”
除了裕廊湖新区,加冷河畔、巴耶利峇,以及梧槽路(Rochor Road)/奥菲亚路(Ophir Road)都是政府可能因为规划上的需要,而推出正选地段的地区。
高力(Colliers)国际研究部主管郑惠匀也认为,政府应该继续利用备售名单来应付私人企业对土地的需求,而利用正选名单来达到长期的发展需求。
她猜测,在现有较为软弱的市场环境下,政府可能将下半年的正选地段减少到四至六幅。“政府也可能在下半年的备售名单中增添一些新的地段,特别是2008年总蓝图中的成长地区。”
不过,蔡楚芬与李晓和却认为,由于上半年的备售名单已经相当多样化,而且根本没有被“勾”出来,所以没有必要在下半年的备售名单注入“新血”。
新加坡的售地系统分“正选名单”和“备售名单”。正选名单中的地段会直接在既定日期推出市场招标。后者则需要由发展商申请,价格被当局接受后才会推出招标。
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