售价虽持续上涨 去年组屋转售量11年来最低

《联合早报》Jan 26, 2008

去年的组屋转售价持续上涨，已让不少人觉得负担不起，组屋转售交易量在去年下半年呈负增长，令去年一整年的总交易量不足3万宗，而且是11年来的新低。

组屋转售市场连续两年跌破3万宗的交易量。不同的是，前年的组屋转售价全年只上涨2%，市场欲振乏力，去年的组屋转售价全年高涨17.5%，市场因高转售价而出现阻力。

建屋发展局昨天公布去年第四季的组屋转售市场数据。转售价指数上升5.7%至121.7，全年上升了17.5%。交易量方面，第三季的交易量比第二季少11%左右，第四季的交易量减少13%，只有6700多宗，全年累计只有2万9400多宗，比前年少了1%，创下11年来的新低。除了前年，过去11年间的年交易量都维持在3万宗以上，1996、97年甚至接近6万宗。

房地产经纪公司博纳集团总裁伊斯迈和ERA助理副总裁林东荣,都把交易量下滑归咎于高转售价和高溢价（cash-over-valuation，简称COV）。

林东荣说：“随着转售价上涨和卖家要求越来越高的溢价，我们注意到第四季的转售市场已出现阻力，因为买家不是没有那么多现金，就是不愿意支付那么多现金。交易无法完成或需要更多时间去完成，最常见的原因就是不切实际的卖家要求太高的溢价。”

伊斯迈进一步指出，公寓式组屋的第四季交易量下跌了29%，显示买家因为高转售价和高溢价，已抗拒购买公寓式组屋。

整体而言，公寓式组屋去年的交易量比前年增加17.9%。可是纵观四个季度，公寓式组屋的交易量在第二季猛涨67%后，第三季便滑落14%，第四季更是跌了约30%。

不过，林东荣注意到一个有趣的现象。他说：“从私人房地产赔偿或转售交易中获利的买家在地点优越的组屋区买大型组屋，这些大型组屋的卖家则趁机提升到私人房地产。”

整体溢价中位数（median COV）从第三季的1万7000元上涨至2万2000元。不过，建屋局的详细数据显示，从10月至12月的溢价中位数的上涨幅度已放缓。10月的上涨幅度是9%，11月的上涨幅度是5%，12月则下降了4%。

此外，一些热门地区的溢价中位数也开始下降。比方说，女皇镇五房式组屋的溢价中位数从第三季的11万元下降至第四季的7万9000元。

这在在意味着卖家开始懂得要求切合实际的溢价，建屋局公开各个地区的溢价中位数，也有助买家了解实际情况。

尽管卖家要求高溢价，但第四季仍有14%的交易是以估价或低于估价成交的。全岛26个组屋区当中，18个区有超过一成的交易是以估价或低于估价成交的。

伊斯迈指出，虽然17.5%转售价指数涨幅是1996年来最高的一年，但去年第四季指数121.7仍比1996年第四季创下的最高指数纪录136.9差了一大截。

展望未来一年，伊斯迈和林东荣都不认为最近的股市和美国的经济衰退风险会影响组屋转售市场。

HSR房地产经纪公司执行董事刘凯丽认为，由于新组屋在未来几个月内的供应有限，所以还是会有不少人把目标放在转售市场。

她预计，组屋转售价的走势仍会强劲，整体溢价中位数则应该会维持在2万2000元至2万5000元的水平，转售价指数可能会在今年内探136.9的高峰。