Wednesday, November 21, 2007

买地活动又活跃起来 八路人马争购兀兰公寓地段

《联合早报》Nov 21, 2007

沉寂了几个星期的卖地活动,又再次“动”了起来。昨天招标截止的兀兰共管公寓地段,打破过去三幅招标活动中只有零星两三份投标书的冷清格局,吸引到八方人马进场,展开激烈的竞争。

此外,一幅位于四美4街的共管公寓地段,也被发展商从备售名单中“勾”出来,投标底价为1亿8700万元,即容积率每平方英尺235元。

一些市场人士认为,这两幅郊外地段的投资金额较低,风险不高,所以吸引到众多发展商进场。反观之前招标的几幅市区地段,包括两幅英莪街(Enggor Street)共管公寓地段和新市区的滨海景(Marina View)白色地段,投资金额较大,所以大多数发展商都宁愿采取较谨慎的态度。

土地管理局在10月23日推出的兀兰2道/花梨木通道(Rosewood Drive)这幅供建私人共管公寓的官地,获得八方人马出手竞标,同本地建筑商益民(林)公司(Evan Lim & Co)有关的EL发展,出手5600万(即容积率每平方英尺约232元),成为全场最高的竞标者。

占地17万2223平方英尺的地段,容积率为1.4,毗邻佳冠园(Casablanca),在星烁初级学院和新加坡体育学校对面,可兴建达五层楼高,约110间面积约1500平方英尺的共管公寓,总建筑楼面为24万1112平方英尺,属99年地契。

市场人士认为,以兀兰地段来看,这样的标价算是相当合理的。此外,标价之间价格分歧也相当小。

同土管局联合销售这幅地段的销售代理高力国际(Colliers)投资销售部主管何永裕指出,排第二的星狮地产(Frasers Centrepoint),出价5545万6128元(即容积率每平方英尺230元),其实只输一个马鼻,排在前5位的标价之间的差距也只有10%。

他认为,收到8份投标书,都反映了兀兰地段的实际土地价格和目前房地产市场的情况。

卓登国际(Chesterton International)研究部主管陈瑞谨也有同感,认为发展商应该是对准这一带的组屋提升者市场,标价相近也反映市场人士的观感,不会有人因“志在必得”而“重拳出击”。

由于这幅地段靠近美国学校,第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣也相信,市场反应踊跃,反映发展商对优质地段的需求还是很强劲的。他认为,最近市区几幅地段表现欠佳,是因为这些地段都有各自一些“美中不足”之处。

何永裕则说:“市区地段由于对市场走势较敏感,且发展商投入的投资较大,因此在价格上会出现比较大的波动。但兀兰地段的200多元投标尺价,意味着发展商冒的风险较低,就算有什么‘风吹草动’,‘错也不会错到哪里去’。”

新地段标价合理

陈瑞谨指出,佳冠园最近四个单位的房屋转让禁令(caveats),平均销售尺价约为560元,因此他认为,新地段的标价相当合理。但由于建筑成本上涨到每平方英尺约400元,标价因此稍微偏高,最终售价可能超过每平方英尺600元。

邱瑞荣也有同感,他说,建筑成本上涨,新共管公寓在售卖的时候,可能取得每平方英尺700元以上的平均尺价,这还得取决于当时这一带的政府组屋售价而定。

市建局说,四美4街的共管公寓地段将在两个星期后推出市场招标。这幅占地3.22公顷的土地,可以建造将近80万平方英尺的楼面,即大约550至650个共管公寓单位。它相当靠近四美地铁站,旁边就是四美苑(Simei Green)EC、澎涛苑(Tropical Spring)和Modena。

目前,四美苑的转售单位中位价约每平方英尺519元。Modena和澎涛苑的中位转售价格却为每平方英尺578元。

另一方面,市区重建局昨天也正式将英莪街B地段正式颁售给标价最高的长春产业(Allgreen Properties)。这家房地产上市公司出价1亿8080万元,即容积率每平方英尺717元,击败了远东机构和国浩置业的投标书。

至于本月6日招标截止的淡滨尼总汇(Tampines Concourse)/淡滨尼5道短期办公楼地段,也已经正式颁售给唯一投标者——城市发展旗下的Glades房地产(Glades Properties)。该公司当时以1000万元,即容积率每平方英尺81元来投标这幅只有15年租约的地段。

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