Source : 《联合早报》Nov 14, 2007
滨海景B地段遭遇市场寒流?昨天招标截止的滨海景(Marina View)B地段,再次显示房地产发展商可能真的开始“手软”。
这幅白色地段不但只吸引两方人出手竞标,更令人讶异的是,最高标价只有容积率每平方英尺779元,比两个月前旁边一幅地段的成交价足足低了45%。
今年9月20日招标截止的滨海景A地段,由澳洲麦格理银行持有49%股权的MGPA集团买下。当时,它出价20亿1889万元,即容积率每平方英尺约1409元,远远超出市场的意料,这是新加坡第一次有地皮的售价突破20亿元。
昨天招标截止的滨海景B地段,再次吸引到MGPA集团通过MGP Kimi私人有限公司进场。但是,相隔两个月,它的出手却“缩水”了将近一半,这次只愿意出9亿5289万元,即容积率每平方英尺779元,来购买毗邻的地皮。
嘉德置地则通过旗下两家子公司——Brilliant酒店信托和Brilliant办公楼信托,呈上另外一份投标书,投标价为8亿9800万元,即容积率每平方英尺735元。
昨天受访的房地产分析员几乎全部异口同声说:“我已经猜到(标价)会低,不过没有想到会这么低!”
第一太平戴维斯(Savills)行销与业务开发主管邱瑞荣说,他原本猜测这幅地段的最高投标价格可能会比上一幅少20%、30%,但想不到价差竟然高达45%。
莱坊(KnightFrank)研究部主管麦俊荣指出,滨海景B地段虽然距离地铁站较远,但也不应该有这么大的价差。“唯一的解释是最近较负面的气氛,确实影响了发展商的投资情绪。”
分析员指出,除了次贷危机进一步深化,人们也更担心美国的经济将放缓,甚至陷入不景气,从而冲击到本地市场。再加上延迟付款计划被取消,而且政府又“警告”万一市场过热,将采取进一步行动,所以发展商都变得更为谨慎。本月初招标截止的英莪街(Enggor Street)A地段,已经感受到发展商的情绪改变。当时,这幅公寓地段只吸引到远东机构和国浩置业这两家发展商出手,其他大发展商全部都持守望态度,完全没有露面。
昨天的招标会再次冷清,只吸引到两份投标书,而且价格远比滨海景A地段来得低,分析员不禁猜测,市区重建局是否会将滨海景B地段发售给MGPA集团。
虽然他们认为,MGPA集团的出价有点“地甘”性质,但是他们都支持市建局将地段发售给MGPA集团。一方面是两份投标书的价格相当接近,反映了目前较谨慎的市场气氛;另一方面是这将有助舒缓办公楼面的供应短缺的问题。
“如果政府因为地价太低不肯卖,那岂不是在告诉大家它希望办公楼价格和租金高居不下吗?”
世邦魏理仕执行董事李晓和认为,如果MGPA集团能够获颁这幅地段,将对它是一大喜讯,因为它将能把两幅地段的平均地价压低至容积率每平方英尺1119元。再加上建筑费和其他费用,总成本大约是每平方英尺1700元至1800元,有非常大的利润空间。
最近,莱佛士坊的办公大厦Chevron House,刚以7亿3000万元,即每平方英尺净可租用楼面2780元成交,创下全栋办公楼出售的尺价新记录。
滨海景A和B地段位于滨海湾一带的珊顿一号(One Shenton)旁边。前者占地约1.02公顷,总容积率为13,建筑总楼面可达143万2890平方英尺。后者占地0.9公顷,容积率为13,建筑总楼面可达11万3580平方公尺(122万2121平方英尺)。
麦俊荣认为,如果MGPA集团能够将两幅地段结合起来发展,不但能压低成本,还能提高建筑效率。两幅地段加起来将能建造266万平方英尺的楼面,相等于滨海湾金融中心(MBFC)第一期工程的规模。
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